深圳写字楼市场新格局——传统经营模式VS新趋势发展详解.pdfVIP

深圳写字楼市场新格局——“传统经营”模式 VS “新趋势”发展 去年是深圳写字楼市场发展十分具有里程碑意义的一年，市场发展的格局呈现新的变化， 传统写字楼经营模式，仍然是目前写字楼市场的主流，但随着新总部物业陆续入市及核 心支柱产业（如金融、科技等）发展日趋成熟，今年深圳写字楼市场将形成两大发展格 局： “高端金融总部”及 “商务中心”。 传统经营模式，仍然是写字楼市场的主流 传统写字楼经营模式，是指市场上大部分纯租赁型的甲级办公物业经营模式，这一类物 业的典型代表是罗湖的华润大厦、福田的嘉里建设广场、车公庙的东海国际中心等，其 经营模式的主要特征有以下几个方面：“单一产权，纯租赁”、“专业运营，长远增值”、 “高端形象，纯粹商务” ，以及 “国际水平，物管服务”。 由于此类物业的经营特点，并且业主方在租户结构不断进行优化，使得其租金表现领先 于市场，并保持长远的市场竞争力。而过去产权分散的写字楼、形象档次低及物业管理 落后，正逐渐被市场淘汰，丧失市场竞争力。 “高端金融总部”将独领风骚 另方面，深圳的 “高端金融总部”也亦步亦趋，成市场新趋势，该等物业主要分布在深 圳 “华尔街”及 “金融办”地块，集聚效应十分明显。此外，金融业作为最高产值的支 柱核心产业，高端金融公司的总部，所带来的税收和产业贡献更为突出，例如招商银行 仅2013 年即实现营收产值超过1,300 亿元。 与普通甲级写字楼相比， “高端金融总部”的造价普遍高出30%以上，为满足金融总部 的高端形象和金融系统运营的需求，在物业硬件和设备设施的投入，往往高出市场普通 甲级写字楼物业。 “高端金融总部”的功能定位与普通甲级写字楼有着本质区别，主要在于支持金融总部 企业的自用办公需求，满足不断发展壮大的企业规模，并且引进企业上下游客户及合作 伙伴。因此， “高端金融总部”在自身形象、客户结构、硬件标淮、物业管理和营运策 略，均与市场上大部分写字楼不同。 我行华南及华西区写字楼主管罗进良预计，此类型总部物业与普通甲级写字楼物业，在 租金、客户结构、形象和运营策略上，将逐步出现更明显的差异，预期将成为顶级写字 楼物业的标杆。 “商务中心”另辟蹊径 近年深圳科技产业的迅猛发展，创新型企业发展呈现良好局面，直接带动近年深圳 “商 务中心”办公楼的兴起。罗进良表示： “ ‘商务中心’的经营模式，大部分是写字楼运 营商跟开发商租下大面积楼层，再把这些大面积楼面进行办公精装修设计，划分小单元， 并采用灵活的租赁模式。创新型企业由于其业务发展的独特情况，业务呈现 ‘跳跃式’ 增长，使其与 ‘商务中心’的弹性运营模式，完美匹配。” “商务中心”兴起的另一主要原因在于深圳科技龙头企业集聚，包括中兴通讯、华为技 术、华星光电以及腾讯等，这些科技龙头企业，有效推动创新型企业的发展及创新产业 人才的汇聚，为深圳 “商务中心”市场良性发展奠定了坚实的基础。 “高端金融总部”的出现，将改变深圳高端写字楼市场的格局； “商务中心”的兴起， 正好为深圳创新产业的发展，带来新动力。