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土地财政对房地产价格影响 　　[提要] 近年来，我国商品房价格逐年上涨，同时地方政府对于土地财政的依赖也呈现出不断增强的趋势，暴涨的房价滋生了诸多社会问题，尽管政府采取很多调控措施，却仍然无法为房价降温。本文立足于土地财政与房地产价格之间的联系，发现：土地财政必然推动房价持续上涨，从而降低居民个人效用，并引起社会公众不满，对社会预期产生影响。最后，针对中国土地财政目前所出现的问题，提出相应的对策建议 关键词：土地财政；房地产价格；影响；对策建议 中图分类号：F12 文献标识码：A 收录日期：2017年3月3日、 一、引言 1998年住房制度改革以来，我国房地产业进入快速发展阶段，由于房地产业上、下游产业多产业涉及面广，已经成为促进国民经济快速、稳定增长的重要产业。同时，伴随着房地产投资、消费的过快增长，住房价格日渐攀升，飞涨的房价已成为整个社会关注的焦点，并可能成为社会和谐进步、经济持续健康发展的隐患 在探讨房价为何高速攀升的问题上，很多经济学家都致力于分析房价上涨的因素。一是基本面因素，主要是在供求框架下考虑房地产市场的特点。Pollakowski（1990）利用美国的土地价格与住宅价格数据进行经验分析得出，土地供给限制对地价与房价具有推动作用，且随着这一制度的执行，房价与地价的上涨效果明显。楼江和李静（2010）提出近年来住房价格过快上涨原因有城市化、城市改造、心理预期、拥有型消费观和成本因素。倪慧颖（2013）主要从供求两个方面的影响因素进行扩展，得到了自己对我国房价居高不下的结论，并提到了土地财政对房价的影响；二是投机和金融因素，包括预期房地产价格上涨的投资、外资的流入和商业银行信贷等。周京奎（2005）研究14??城市的截面数据，认为房地产价格受利率和可支配收入的影响很小，房地产价格的上升主要是由投机来推动的，而且整体投机度非常高。廖湘岳和戴红菊（2010）认为房地产行业的高利润率使得商业银行对房地产业的信贷资金投入持续增加，商业信贷是推动房屋销售价格持续走高的重要原因。雷根强、钱日帆（2014）则从中国地级市面板数据的研究中发现地方政府财政对土地出让金的依赖会导致房地产投资的增加；三是政策面因素，主要考虑政府的宏观调控政策。杨建荣和孙斌艺（2004）利用博弈论方法对政府、开发商和消费者进行分析，认为预期不准导致房价不均衡，提出政策因素决定房地产业的基本走向。余华义（2010）利用面板数据发现房价和基本面缺乏稳定的对应关系，而与房地产政策有密切联系，认为2002年的房地产宏观调控以及其他干预政策是导致房价持续上升的原因 上述三个因素应该说都对房地产价格起到重要的影响作用，这些研究的结论虽结论不尽相同，但是它们都具有一些共性，即都指出了土地财政是催生现在房地产问题的一个不可忽视的因素。其逻辑在于：土地是地方政府的重要国有资产，因而地方政府可以依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。一旦地方政府过于依靠土地出让金收入来获得各项资金，那么会引发诸多问题。虽然基本面的解释能力变弱，但是基本面因素仍然是根本原因，因为只有预期到基本面的变化方向，才会有投机和金融因素的出现，然后才会有政策因素的影响 二、土地财政的概念及形成原因分析 （一）土地财政的定义与内涵。土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。当按照计划经济模式补偿被征地农民并禁止集体土地直接进入国有土地市场之后，地方政府以代理土地所有者身份完全垄断经营存量和新增国有土地，成为土地经营的一级开发盈利主体，土地经营收入成为地方政府非税收入的主要来源，也成为筹集地方政府建设资金的主要手段。可以看到，土地财政的产生直接源于土地制度的变迁，更深层次的原因在于土地相关的制度供给与制度目标的矛盾 邵绘春（2007）等认为“土地财政”是指地方财政主要依靠土地的运作来增加收入，土地是政府增加财政收入的重要来源。高聚辉等（2006）认为土地财政主要包括四个方面的内容：一是出让土地获得土地出让金收入，这是之前地方政府财政预算外收入最主要的来源；二是通过低价出让工业用地，以此来招商引资，带动地方经济发展；三是进行城市改建、扩建，促进房地产产业和相关产业链的发展，增加地方税收收入；四是以土地为抵押作为融资媒介获得银行贷款，以此来进行基础设施投资和市政建设 （二）土地财政的形成原因。1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收分成比例，却将当时规模还很少的土地收益，划给了地方政府，奠定了地方政府走向土地财政的制度基础。1999年以后地方政府财政收支缺口一直较大，很多地方政府挣扎于财政赤字。为改善自身的财政状况，地方政府追求财源的行为发生变化，预算内收入重心转向地方独享税，预算外收入以追求土地出让金为主。随后房