2006年上海市长宁馥邦商业策划报告.docVIP

目录 市场研判及定位篇 业态定位与规划布局篇 主题策划篇 第一章 市场研判及定位 一、市场供应分析 2003 年上海共推出商铺项目约7O 个、商业用房总供应量近100 万平方米；2004 年共推出商铺项目约115 个，商业用房总供应量近215 万平方米。截止到2005 年底，上海商铺上市总量已经达到约430 万平方米，比2004 年全年增长了一倍，全年总供应量近500 万平方米。2005 年上海商铺的总保有量已经达到2856万 平方米，相当于1998 年上海市商铺总面积的4 倍。从区域分布来看，上海各区域商铺供应量差异明显。中外环地区的供应量明显增加，按照规模主要分为主要为区域性商业或社区服务商业，本项目即属于中外环商业。 二、需求分析 1、从人均面积来看，上海市户籍人口人均商铺面积已经达到2 平方米以上，如果按常住人口计算为人均1.4 平方米。如果以后面一个数据为准，则上海人均商铺已经处于满足需求及接近饱和的临界状态。按照各国商业设施的自然配置比例来看：人均面积1.2－1.5 平方米属于一个基本均衡供需的数据，那么现时状况的1.4 平方米已接近饱和与过剩的起始点。 2、从年收益率来看，目前上海商铺的投资年回报率高达8%，超过国际通行标准，而住宅的年收益率还不到3%，略高于长期存款利率，低于国际上较为通行的5%—8%。这说明，上海商铺由于其相对可观的回报仍然具有较大的投资价值。 3、从政策导向上来看，上海十一五规划中未来商业房地产的需求量仍然很大。经专家初步预测，十一五期间中心商圈、次中心商圈、边缘商圈所需增加的商业房地产总量为2435 万平方米，年均需求量达487 万平方米。 从以上三点来看，上海商铺需求逐渐趋于缓和。 未来几年的需求仍然较大，但由于供应量的持续增长，市场将会由紧缺型向充裕型发展。 三、未来供应分析 商业用地成交率急剧下降，未来以郊区供应为主，郊区商铺成为上市商铺主力 截止2005 年底，上海市房屋土地资源管理局共发布6 期国有土地使用权出让公告，挂牌出让土地累计达705 公顷。其中商业用地所占比 重最大，只有少量土地竞出天价，大部分土地无人问津。以第三次拍卖为例，共计挂出土地39 幅（仅有1 幅成交），而奉贤一个区块内就挂出 7 幅商业用地。 四、市场特征 销售价格上涨趋缓，租赁价格持续回升 五、本项目在上海商业市场中的位置 在上海整体商业供需趋向饱和，局部地区商业仍有发展空间，销售价格趋缓，租金稳步提升的大环境下，作为中外环边缘商圈的社区服务商业，本项目所处区域商业面积目前比较紧缺，具有一定的发展空间。 周边商铺品均日租金在3.5-4.5元左右，周边道路以天山西路和剑河路租金水平较高。 对比项目的确定： 原则：竞争区域内的规模商业、消费者类似 易初莲花、百联西郊购物中心、长宁旺角 对比项目的综合对比分析 　 地理位置和人流量（30%） 规模（20%） 临街面和昭示性（15%） 档次与配置（20%） 地块升值潜力（20%） 商业定位10% 比准得分 易初莲花 ★★ ★★★ ★★ ★ ★★★★ ★★ 0.78 百联西郊 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★★ 1.49 长宁旺角 ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★★ ★★ 0.95 本项目 ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★★★ ★★★ 1.00 　 日租金（底层） 比准得分 比准价格 权重 加权价格 易初莲花 4 0.78 5.1 30% 1.53 百联西郊 8 1.49 5.4 20% 1.08 长宁旺角 6 0.95 6.3 50% 3.15 本项目 5.76 1.00 / / 5.76 注：长宁旺角为提高回报率促进销售，一层商铺日租金对外报价达到7-8元，实际应为6元左右 本项目租金高于周边街铺，但仍属于可承受范围，因此本项目一层市场比准租金价格可以达到5.8元/平米.天 希望通过我司的招商规划、产品包装，实现15-20%的租金溢价，最终本项目一层租金价格约为6.6-6.9元/平米.天 业态定位与规划布局篇 市场定位总原则： 低风险，高品牌，高利润 弥补区域业态空白，塑造核心品牌竞争优势 避免同质化恶性竞争，塑造差异化市场空间 第一部分：市场定位 在进行该项目精准市场定位前，我们需要重点考虑以下三方面： 馥邦大厦在整个综合开发物业中的地位 由于本项目中同时拥有商场、商业街、住宅三种物业，馥邦大厦属于整个商业街的首部，并且处在“金角银拐”的核心商业位置上，商业地位与价值“双高”。因此我们在对馥邦大厦进行市场