2005年云南昆明某项目前期调研报告.docVIP

报告结构目录 第一部分 区域商业分析 昆明商业背景和发展 与本案相关的区域商圈分析 昆明近期经济环境 第二部分 本案市场简析 项目周边情况调查 产品市场定位建议 第三部分 市场深度调研成果 市调组织 成果汇报 附件： 深度访谈对象详细列表 原始问卷87份 报告光碟一份 报告电子文档 报告PP文档 本案相关调查照片 调查录音样本 资讯来源： 美乐思地产推广资讯库。基础数据和情报来源：云南省工商管理局、昆明市工商管理局、云南省建设厅、昆明市规划局、昆明市房产交易中心、国家发展和改革委员会、云南省统计局、昆明市统计局、昆明市交通指挥中心以及正式发表文章及权威网站。 美乐思地产推广机构根据调研准则和规程要求所作的实际调查。 第一部分 区域商业分析 昆明商业背景和发展 《昆明城市商业网点规划（年）》第41次常务会《昆明城市商业网点规划（年）》2010年主城区人口达223万，建设用地达215平方公里商业发展目标实现商业活动规范化，强化中心商业区的辐射功能，提升昆明城市商业网点总体经营实力和竞争力。发展社区连锁超市，搞好农贸市场超市化改造建设。培育设施功能现代化、管理规范化，具有较大的吸纳辐射功能的专业市场和现代化物流中心。推进会展业和旧货业的发展。2010年规划墓本指标：—社会消费品零售总额计划达到630亿元，年平均增长10％；—人均拥有零售商业网点面积达到1平方米，零售商业总面积达223万平方米。远景发展目标：形成完备的商业网络体系，建立统一、开放、竞争、有序的现代化市场体系，将昆明建成体系完备、设施先进、功能齐全的面向东南亚、南亚的商贸中心和物资集散（物流）中心、信息中心。昆明城市商业网点规划中心城由昆明主城、东城、西城、南城共同构成东城、西城、南城商业网点的配置应符合下列要求：????鼓励设置：百货店、仓储商店、综合超市、专卖店、专业店、便利店、餐饮网点、生活服务网点、文化娱乐网点；????适度设置：大型专业市场；????限制设置：农贸市场。近期（2005年内）不考虑建筑面积20万平方米以上大型购物中心的设置，远期规划可结合城市新区和交通优越的区域规划布局昆明城市商业设置等级规划为：市级商业中心、区域商业中心、居住区（社区）级商业中心、街坊商业昆明城市商业体系构成为：市级商业中心1个区域商业中心3个社区（居住区）商业中心若干个远景增加西部、东部区域商业中心提升传统大型零售网点，在结构布局、行业结构、业态结构上进行优化调整，业态的错位经营，提高商业文化内涵突出经营特色，培育发展专业特色商业街中心区需营造多功能的公共开放空间，集购物、文化、休闲、娱乐、餐饮、公共服务等多种功能，提供高档次与大众化多种服务，增强城市商业氛围和繁华气息；严格限制万平方米以上大型零售网点进入中心区重点区域：根据昆明城市商业现状特点，结合中心区功能定位，规划形成四心六街九区四心即：近日公园、小花园、白塔路、小西门四个商业核心区；六街九区即：六条特色商业街九个商业区。列入市级商业中心的特色商业街（区）：正义路三市街、南屏街东风西路、青年路、白塔路、东风东路、北京路；威远街中心商务区、文明街、祥云街、金马碧鸡、昆明站前、昆都、翠湖、圆西路、湾商业区。????市级商业中心重点业态以新型综合百货店、专业店、专卖店、精品店、连锁店、服务网点为主，以名品、新品、中高档商品为主。市级商业中心定位：提高商业集聚程度，增强城市繁荣繁华气息，推进经营结构调整，拓展新型的经营服务领域，形成服务全币、辐射全省及周边区域、充满活力的商业区。??市级商业中心鼓励设置：新型综合性百货店、专业店、专卖店、文化娱乐网点；????市级商业中心适度设置：连锁超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点；??市级商业中心限制设置：不再审批大型综合超市、仓储商店、农贸市场、商品批发市场经过１０多年的３次大规模扩建和改造，螺蛳湾综合批发市场已由普通集贸市场发展成为一个一级批发市场，包括六个交易区、双龙商厦、鞋业广场、金花布料交易区、毛线市场、童装大世界和云纺商业区，经营面积３２．５万平方米，共有２５家业主单位，１１５００余个经营商铺及摊位。目前，市场的交易范围已涵盖了国内的１０多个省区，并开始向东盟国家市场辐射这里的经商户，80％来自浙江、福建、广东等地。其商品集散辐射半径已超出500千米，已能起到与周边国家商品市场对接的作用螺蛳湾登记在册的商户有8100户左右，目前从事与东盟国家做生意的商人，大多在螺蛳湾经过了“一年站铁棚、三年进地州、五年走东盟”这样一个轨迹。云纺商业区位于昆明市环城南路、海埂路、滇池路、西昌路、东寺街等主要街道的交汇口，地处昆明市商品物资流通的黄金地段。商业区距火车站2.5公里；距飞机场6公里；商业区占地近20万平方米，总建筑面积约18万平方米，经营商户约4