06年四川威远商业地产项目市场调研报告经营定位分析.docVIP

商业地产项目市场调研报告及经营定位分析 （讨论稿） 项目名称：四川威远县人民大厦项目 调研时间：2006年8月18日至9月10日 第一部分 威远县商业环境调研分析报告 一、威远人文地理分析 1.1 威远自然环境分析 威远县位于四川省中南部，隶属内江市。全县幅员面积1287平方公里，辖20个镇、323个村，总人口74.万人。改革开放以来，县域经济得到了持续、快速发展，综合实力显著增强。200年全县国内生产总值实现亿元，一、二、三产业比为：5：2；财政总收入.65亿元，工业增加值.04亿元，规模工业产值亿元，社会消费品零售总额.13亿元，农民人均纯收入元。 威远历史悠久，隋开皇十一年（公元591年）置县,取威名远震之义，至今已1413年。交通便利，境内有三条高等级公路分别与成渝、内宜两条高速公路和成渝、成昆两条铁路相衔接。东距内江市政府所在地47公里，南距自贡市24公里，北距成都177公里。地灵人杰，辛亥革命志士胡驭垓、中共地下四川省委书记罗世文、古希腊文学（翻译）家和雅典文学奖获得者罗念生、著名军旅女诗人杨星火、第27届奥运会女子柔道78公斤级冠军唐琳、清华爱迪生邱虹云等英才辈出，使威远人民引以为自豪。上世纪六十年代，邓小平、贺龙、彭真、彭德怀、薄一波、李富春等党和国家领导人先后到威远气田视察；1999年元月，国务院副总理温家宝到威远视察，深入田间院坝，给威远人民以莫大鼓舞。 严陵镇、连界镇等全国小城镇建设试点镇据全国县域经济基本竞争力评价中心公布：2004年威远县在第四届西部百强县(市、区)排名中列第66位。 特别是三年交通大会战成效斐然，资威路、内威路、归沙路、龙自路、荣威路等先后完成改造，让威远不再“远”；花城路、威连路等重点工程顺利完工投入运行，让威远路更宽；二环路、球马路、贡威路建设全面推进，使威远公路交通滞后状况彻底改变。 一、二、三产业比为：5：2；4、城乡居民生活水平进一步提高 城镇居民分组消费情况表 项目 消费支出 购房与建房支出 社会保障支出 其他转移性支出 单位 元/人年 元/人年 元/人年 元/人年 消费金额 4663 165 195 858 消费支出明细表(单位:元/人年) 项目 食品 衣着 家庭设备及服务 医疗保健 交通和通信 教育文化娱乐服务 居住 杂项商品和服务 总平均 2198 440 247 428 399 422 414 112 从上表可看出当地居民主要消费支出在食品，要占整体消费比例47%；而服饰衣着的消费比例仅9%，根据其他类城市吃、住、用消费的比例，当地服饰衣着、教育文化娱乐等住、行的消费还有很大潜力可待挖掘。 5．消费品市场 5.1 05年社会消费品零售总额为15.13亿元，比上年增长14.33%，市区零售7亿元，其中批零贸易业12.63亿，比上年增长10.55%，餐饮业2.48亿，增长38.47%，比消费品零售总额增幅高24.14个百分点，拉动了整个社会消费品零售总额的增长，餐饮业的发展在当地呈蓬勃发展发展之势，主要以特色小吃为主，但在当地仍缺乏大型品牌餐饮的进驻。 5.2 商品交易市场成交活跃 威远零售主要以临街商铺经营为主，无大型百货零售企业，现有自贡及当地超市4家。另有以家具经营为主的商业广场和服务社区的城市花园步行街，但目前均惨淡经营。 6、固定资产投资增长 05年全市完成固定资产投资额16.12亿元，比上年下降4%。而其中房地产开发未受国家宏观调控的影响，全年房地产开发投资完成1.9亿元，比上年增长90个百分点。 投资结构调整 技改投资继续保持强势增长，基本建设投资实现了快速增长，全年基建投资完成2.5亿元，比上年增长259.66%，基本建设投资的迅猛增长必会有力的促进新区的形成和加快城镇一体化建设的进程。 房地产业发展迅速 建筑总产值5.39亿元，房屋施工面积144.65万平方米，房屋竣工面积48.34万平方米。 临街商铺目前呈过剩开发，大量商铺闲置，新区配套生活设施没有跟上，造成住房空闲，入住不高。 三、项目所处区域商业氛围和商业状况分析 （一）威远县商业环境调查 各街区业态分布（业态中的其他主要是指企事业单位、公司、银行、干洗店、医院、药店） 1.1.南大街业种构成 南大街是威远县最繁华的街道，道路约宽12米，四车道。威远县的中国移动营业厅，联通营业厅，电信营业厅就在其中心位置。经营业种主要以通讯和服装为主。 1.2.兰草街业种构成 兰草街是威远县比较繁华的老街道之一，两车道。经营业种主要以服装、鞋类和餐饮为主。 1.3.顺城街业种构成 顺城街是连接威远县主要街道之一，人流量和车流量一般，经营业态以美容美发休闲娱乐、装饰材料、餐饮小吃为主。 1.4.杉树坳街业种构成