2005年宜兴市房地产市场调研报告.docVIP

宜兴市房地产市场调研报告 2005年12月研展部撰文 【目 录】 第一部分：市场环境——宜兴房地产市场运行的重要背景 4 一、经济人口 4 二、政策环境 5 1.2影响解说 错误！未定义书签。 三、城市建设 错误！未定义书签。 1、宜兴（2005-2007）发展总目标 错误！未定义书签。 2、宜兴近期重要城市化工程 错误！未定义书签。 第二部分：2005年度宜兴房地产市场运行 10 一、市场总体运行状况 10 1． 总体房地产经济指标 错误！未定义书签。 二、市场体现 16 1．一级市场 16 2．二级市场 19 2.1宜兴2005年度各板块状态分析 19 2.2宜兴2005年12月份市场运行状态 22 第三部分：2006年度宜兴房地产市场展望 31 一、市场展望的主要背景环境 31 二、供求走势预期 32 三、价格走势预期 34 三、结论及建议 35 宜兴市房地产市场调研报告 第一部分：宏观市场环境——宜兴房地产市场运行的重要背景 一、经济人口总况 城市排名——2004年全国县域社会经济综合发展指数近年来宜兴年均增长％以上15.1%、15.2%和18.1%； 固定资产投资2005年1-11月，全市固定资产投资增速继续小幅回落，完成全社会固定资产投资154.19亿元，同比增长28.5%，增速比上月回落6.4个百分点预计全年全社会固定资产投资完成170亿元，增长28.7%。2005年9月底，我市私营企业注册登记总数已达到10962家占全的64.4%全市新注册登记私营企业1059户占全市的86.2%。2005年3季度民营经济和私个经济分别占全社会GDP的60.1%和49.8%； 人均可支配收入——截止到2005年11月底，城镇为12667元，比去年同期增长14.4%； 人口情况——2005年宜兴市总人口106万（比2004年增加0.9%），城镇总人口约55.34多万（其中城区人口约31.67万），城市化水平达55%。 根据城市化目标，2008年达到36.3万人（约1.54万户，需200万㎡左右的住宅建筑面积供应，70万㎡/年）； 如2010年内实现60%城市化率则还需近10万人口（约3.3万户，需430万㎡左右的建筑面积，85万㎡/年）； 经济保持快速增长,城市化水平不断提高——宜兴房地产行业及需求的重要经济支撑保障。 二、2005年度政策环境 （1）2005年主要新政 关键词：土改 稳定价格 利率 税收 3月16日，中国人民银行通过其官方网站，宣布调整商业银行住房信贷政策。把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢，这是央行去年10月加息后，第二次提高房贷利率。4月30日，建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收5.55%营业税本次调控最具实质意义的是加大了对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。 5月17日，省办关于转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展意见的通知，强调把解决房地产投资规模和住房价格上升幅度过大问题，作为当前宏观调控的一项重要任务来抓。并把房价控制的情况列入政府官员工作考核实效之中。“省八条”比国家“铁八条”至少增加了三项严规，各市县如不能有效控制房价，将被暂停供地、暂停公用事业涨价。 5月30日国家税务总局、财政部、建设部联合出台《关于加强房地产税收管理的通知》对5月11日七部委出台的房地产新政中有关事项做出了更为细化的要求。其中，对于老百姓最关心的购买住房是否满两年的期限如何计算等，通知都作出了明确规定。 发布了《加强房地产市场调控切实稳定住房价格实施意见》，明确了我市享受优惠政策普通商品住房的条件为：住宅小区建筑容积率在1．0以上，单套建筑面积在144㎡以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．44倍以内。对享受优惠政策普通商品住房按规定执行2％的契税征收标准；对高档住房按规定执行4％的契税征收标准。同时，大力发展节能省地型、中小套型住房，鼓励开发商开发建设普通商品住房，引导中低价位、中小套型普通商品住房消费。《宜兴市商品房销售管理实施细则》“明码标价”、“网上销售”等成为此次房地产新政的关键词。 （2）2006年在11月30日闭幕的中央经济工作会议上，国家领导人对今后房地产业做出了最新的概括和论述。在以前我们是将房地产业定位为支柱产业，但此次会议却将之提升为“重要