2007年6月到8月昆明高新枫林华府营销策略报告.ppt

3、4号楼入市对西组团影响： 1、就户型功能来看两个三房之间客群存在差异； 2、但由于其价格差异的原因，有可能促成西组团三房销售，也可能短时间之内推出房源会快速售磬； 1号楼西单元04号房131m2 3号楼A户型131m2 应对方案： 1、针对不同楼位，户型制定销讲说辞，重中之重仍然是1号楼131平米； 2、提高3、4号楼户型成交价格，以总价差异实现引导分流； ——西组团价格建议： 1、以西组团整盘均价3600元/m2作为剩余资源定价参考依据，采用小步微调原则； 2、避免价格调整过快，阶段涨幅控制在4%之内，总体涨幅控制在10%之内； ——3、4号楼价格建议： 1、原则上不计入总体均价范围，若按整盘均价来制定价格表，则可适当提高楼位均价，以此价差促成不同类别产品销售； 2、由于销售目标要求，价格涨幅不宜过大，控制在2%之内； 3、阶段成交均价设定在3750元/ m2，避免冲击西组团 。 四、价格建议： 本阶段的核心策略围绕东组团形象概念传播提升品质，现场营销以西组团强销为主。 ——西组团策略核心 1、提升区域认知度仍然是关键。以“泛高新居住版块”为主题的系列活动配合传播； 2、六一、七一、八一为期一周的SP促进销售； 3、传播策略以房周刊话题讨论为主题开辟新的传播渠道； 五、策略建议： 三房促销建议 方案一：以周为单位推出签约送小家电活动； 签约房源主要为1号楼131及2号楼128户型； 方案二：赠送阳台面积 操作方式：131户型南阳台限量赠送全面积，限量10套左右，每周推出三套。 六一儿童节 儿童绘画大赛 内容：高新地产业主孩子获奖，获赠书画作品集和物管费； 如果非业主孩子获奖，获赠书画作品集和购房礼券。作品在会所展示，也将吸引参赛家庭来现场。 -可以设立一些创作课题，如“歌颂祖国”、“赞美军人”、“传统文化” 时间：2007年6月1日—6月30日 七一党的生日 党员优惠 内容： 考虑企业性质原因，于七一特殊节日，党员购房给予额外1%优惠； 形式：以易拉宝形式案场展示/报广随文； 时间：2007年7月1日—7月8日 八一建军节 军人优惠 内容： 八一节现役或退役军人、武警凭相关证件购房给予额外1%优惠； 形式：以易拉宝形式案场展示/报广随文； 时间：2007年8月1日—8月8日 高新地产房展会 内容： 枫林华府二期、溪园、水晶国际二期等即将推出的项目，在八月集中展示，为品牌的十五周年庆典暖身，同时提升品牌关注度。 时间：2007年8月下旬（待定） 备注：6月需要开始筹备工作。 ——3、4号楼策略核心 1、不进行单独推广，销售节奏配合东组团进行； 2、现场销讲说辞培训，重点将客群锁定在徘徊在东西组团之间的客户 ； 执行方案一 更名方案 自4月20日起，所有广告上案名更名“高新·枫林华府” 理由：“高新”影设两层含义，一是高新地产，二是高新区。不违背政治，同时又能将我们想要表达的高新区的意义传达。 六、区域营销执行方案： 执行方案二：“泛高新版块浮现”系列营销活动启动 1）“泛高新版块浮现”专题座谈会 华商报主办，邀请高新地产、昆明花园、枫韵蓝湾、利君、城市风景、中华世纪城等召开座谈会，以各开发商口吻谈区域价值，以记者口吻谈区域发展的核心价值，突现枫林华府的区位优势。 6月每周一次记者关注区域发展篇； 7月每月两次记者发展篇。 时间：2007年6月15日（周五下午） 区域认可度建立不是一朝一夕就可以形成的，通过以上方式，重要的是建立消费者对于区域发展的信心。 更重要的是：六月一定要开始行动！ 执行方案三：销售卖场包装 室内：泛高新地图大型喷绘悬挂，重点是区域内生活配套设施； 室外：团结南路广告牌/沣惠渠广告牌 更换东组团形象广告 重点信息：东组团开放信息，纯文字； 执行时间：2007年6月1日前完成 执行方案四： 销讲说辞 重点关于区域发展进行专业说辞培训（该项很重要）； 执行时间：2007年6月1日前培训完成； 执行方案五： 房周刊运用 话题一：泛高新板块渐成规模 内容：以科技路、团结路、大寨路、丈八路为路网的，包括高科城市风景、利君明天、枫韵蓝湾、枫林华府、昆明花园、中海华庭、中华世纪城在内的项目成就了一个新的纯居住板块的出现。 话题二：户型鉴赏：枫林华府原创户型 内容：康居2房、舒适3房、庭园4房、宽景洋房。 执行方案六： 其他建议——有必要考虑 启动高新生活卡——一卡在手，高新生活无忧虑 针对华府业主赠送商家联盟的积分及优惠卡。重点是如下商家：易初莲花、金花、金鹰百货、真爱、KFC、国力仁和、青都里、枫叶新都