2006年武汉青山房地产情况概述.docVIP

青山房地产市场简析 一、青山片区房地产概述 土地及商品房供应量小 青山是武汉最主要的工业制造基地。据调查，青山区是武汉市人均国内生产总值最高的城区，是武汉市人均银行存款最多的城区，也是武汉市大中型企业最多最集中的城区。 据了解，生活圈及交通网络单一，使得青山区的房地产发展相对独立，投资群体较少。同时，部分经济适用房和工业企业内部开发的楼盘，成为购房者首选，使得开发商多不愿在该区域开发商品房。 03年至05年，青山土地供应数量少，而且地块规模小。2003年，青山区供地仅4宗，分别约6亩、7亩、45亩、79亩；2004年和2005年各2宗，分别约171亩、11亩，6亩、4亩。该片区历年已售房地产项目合计仅27个，远远低于其他中心城区。 03年至05年，青山住宅年投资额一直低于5亿元，年竣工面积一直在10万平方米之间，年销售面积则在16万平方米左右，是武汉主城区住宅供应量最少的地区。 市场极具购房潜力，需求旺盛 青山区虽然福利分房的影响较重，但分到房子的都是老一辈的国企职工。老职工子女的结婚用房和新进厂职工的住房需求并没有得到满足，青山的商品房需求愈发旺盛，排队购房现象在青山区屡见不鲜,部分居民不得不到区外购房。05年开盘的馨都雅园，一上市便受到市场的热烈追捧，价格在很短时间内一度由3100元/平米窜升至3400元/平米，但仍在很短的时间内就去化完毕。 友谊大道青山段受近几年武汉市政建设提速的影响，形成了房产扎堆开发效应，绿景苑、青山?健吾公园、宝安公园家等中高档项目大多集中于此。绿景苑、青山健吾公园等楼盘05年的实际售价都略高于当时武汉市楼盘均价3200元／平方米，但销售速度较快，这都足以说明青山楼市的消化承受能力。 二、06年青山片区商品住宅整体销售均价走势（摘自：亿房网） 从亿房网统计数据来看，05年下半年至06年上半年，青山区的整体住宅销售均价一直徘徊在3000元／平方米左右。值得注意的是，从武汉房地产市场信息网中所反映的成交数据来看，青山片区新增商品住宅的成交均平均维持在4000元/平米的水平，1000元的均价差异恰恰说明青山片区部分经济适用房和工业企业内部开发的楼盘，成为购房者首选，同时也说明青山片区商品住宅整体供应量较小。而在06年第四季度江南春城等大规模商品住宅上市后，青山片区的商品住宅均价将进一步走高。 三、06年上半年青山区商品房住宅销售备案数据分析（摘自：中原地产研究） 06年上半年青山区住宅销售备案面积5.66万平米，站全市总备案面积的1.63%；销售备案套数336套，占全市销售比例的0.81%。 销售备案面积（万平米） 销售备案套数（套） 新增项目个数（个） 新增建筑面积（万平米） 数据 5.66 336 2 9.06 所占比例 1.63% 0.81% 2.11% 1.42% 本区域向来是武汉市最具有特点的区域，区域内可售房源少，而需求量较大，故本区域内基本呈现出供不应求的状态，而根据上半年本区域的销售情况来看，新增9.06万平米，将在一定程度上缓解该区域的供应压力。 销售户型配比分析 户型 套数 所占比例 户型 套数 所占比例 一室一厅 69 7.6% 两室一厅 150 16.4% 两室两厅 546 59.8% 三室一厅 0 0 三室两厅 138 15.1% 四室一厅 0 0 四室两厅 10 1.1% 四室三厅 0 0 复式 0 0 别墅 0 0 其他 0 0 从上表可以看出，2006年上半年青山区销售的住宅以两室户型为主，其中两室两厅比例最大，占总量的59.8%，其次是两室一厅户型。这在一定程度上反映出该区域房地产市场发展的缓慢，居民多以两室户型作为改善居住条件的首先。 新增量分析 建筑形态 上半年青山新增建筑小高层和多层建筑各占一半比例，没有高层建筑推出。但不代表青山区内没有高层住宅项目，10月底开盘的江南春城一期预计有六栋高层推出。就目前青山区域新增项目的建筑形态来看，与区域内市场发展现状相吻合。 增量面积分布 面积区间 新增供应套数 所占比例 60平米以下 109 10.4% 61-120平米 860 81.6% 124-160平米 76 7.2% 160平米以上 8 0.8% 从增量面积分布上可以看出，61－120平米的面积段占新增总量的绝大部分，与该区域上半年已销售备案情况基本一致，因此在下半年的销售中，两室户型还将占据区域市场销量的主要部分。 四、青山典型楼盘动态 1、江南春城一期 1）基本情况 该盘位于青山区和平大道以北，东连建设四路，紧邻700亩和平公园，西接建设三路，占地面积215亩，总建筑面积30万平米，整个小区2000套住宅，容积率2.5，绿化率32%，建筑密度26%，设计地上地下停车位1160个。是青山区即将面世的规模品质住宅，也是青山市民