2006年济南馆驿街项目市场调研与投资可行性分析报告.doc

济南 馆驿街项目 市场调研与投资可行性分析 初步报告 引言－项目背景概述 馆驿街是历代官方驿站所在地，一其历史久远、商贾云集、民风淳扑闻名于济南馆驿街小区便因此而得名。 该项目位于济南市纬一路以东，顺和街以西，经二路以北，馆驿街以南，西距济南市政府约500米，南距济南繁华商业街经四路及济南人民商场300米，东临趵突泉公园、大明湖公园、泉城广场等著名旅游景点，是济南中心商务区的重要组成部分。 第一部分 济南简介 济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心。 济南是国家批准的副省级城市，现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积8227平方公里，569.0万人，其中非农业人口222.2万人。 济南属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温14摄氏度，年650-700毫米。 中国实行改革开放政策以来，济南市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。对外经济文化合作与交流日趋活跃，已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。 5年国内生产总值达1876.5亿元，比去年增长15.6%。 人均国内生产总值突破31604元,同比增长14.2 %。 居民人民币存款余额1024.4亿元，同比增长17.7%。 全年在岗职工平均工资16472元，比去年增长15.8%。 消费价格总水平下降0.9%。 城镇居民人均可支配收入12310元，同比增长14%。 城市恩格尔系数33%。 2005年年末城镇登记失业率3.86%，比去年略微上升了0.05%。 2006年1-8月份我市城市居民人均工薪收入为9050.1元，同比增长15.9％，占可支配收入的90％。 总结：近两年济南宏观经济保持高速增长，居民收入增加，银行存款增加，物价指数平稳。居民消费转向房产、汽车等大额消费品。这为房地产业的发展提供了有利保障。 附：济南近几年国内生产总值对照表： 单位：亿元 分析： 2002年国内生产总值同比增长11.2%。 2003年国内生产总值同比增长11.6%。 2004年国内生产总值同比增长14.4%。 2005年计划国内生产总值同比增长15.7%。 二、宏观房地产市场分析 商品住房价格增幅趋降 2005年上半年，济南市商品住房2612元/平方米，同比增长0.2%，回落19个百分点。在国家为稳定房价新出台的一系列调控措施制约下，济南市前5个月商品住房累计平均价格均未超过去年的2574元/平方米，呈现出罕见的、相对稳定的负增长态势。直到6月底，房价才微增0.2%，仅比去年同期增加了4元/平方米。 进入2006年上半年，从整体价格水平来看，本季度新增楼盘中，普通住宅的整体开盘均价为4663元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上上态势，此外别墅的整体开盘均价为5616元/平方米，属于城市中的经济性别墅。 05年上半年，济南市二手住房均价2239元/平方米，同比增长25.4%，提高16.8个百分点，增幅明显过大。去年4月份，二手住房价格增幅曾开始减缓，上半年同比增长仅8.6%，年底也不过以13.8%的比率报收，增幅同比回落8.5个百分点。但今年以来，由于宏观调控力度不断加大，尤其是去年自6月1日起执行征收营业税等相关新政策，使不少前期购买的高价位高品质的投机、投资性商品住房迫不及待地涌进二手房市场，买卖双方争搭“优惠政策末班车”的人迅速增加，并由此引起了二手住房成交结构的反常变化，即一方面较高价位的成交量大幅增加，另一方面较低价位的成交量则大幅下降。所以，这段时间二手住房均价走高不足为奇。 二手住房（含市郊）均价趋势图 中高档商品住房套型销售出现缺口 05年上半年，济南市销售的商品住房除150平方米以上的大套型同比有增长外，其余都出现不同程度的下降，其中110～130平方米套型的下降缺口过大，达到-37.8%，明显有失均衡。 步入2006年后，从供应产品来看，本季度新增楼盘仍以普通住宅为主，并有两个市区的别墅项目在本季度集中上市。建筑形式上，普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不大，可见继国家颁布严控土地政策后，其政策效力日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层 商品住房套型面积销售件数对比图 高价位、大户型住房销量快速增长 2005年济南市商品住房1500—2000元/平方米价位的销量最高，这种状况与去年相同。但是，1000—1500元/平方米价位的销量却出现了负增长，该现象主要与低价位住房市场供应量减少有关。相反，3000至5000元/平方米区间的销量却出现了成倍增长。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米价位的销量增长达3至5倍以上。 在高价位住房销量快速增长的同时，大户型