2006年常熟城市之光商业推广策略提报.pptVIP

城市之光商业推广策略提报 2006年11月24日 提 纲 一、前言及全区定位说明 二、业务推广策划 三、酝酿阶段广告表现方向 四、媒体推广计划及预算 五、已成型各商业区块说明 六、各在售商业项目说明 七、本项目定价基准 八、本项目商业价格建议 一、前言 本项目从9月份以来对商业进行数次的提报及修正，目前整体定位、业态种类、功能区分均大致已定，而面积切割重新在调整中，立面装饰、园林景观、灯光表现、样品铺、一楼夹层的工程解决及下沉式广场，1号楼商埔仍在继续进行修改方案中，考虑开发商必须于07年1月份开始销售商业，针对商业销售提出报告及业务推广，广告表现主轴，推案节点及工作执行计划等作说明 全区商业定位说明 经过数次的提报、沟通、讨论及修改，目前全区商业 定位如下： 1、2号楼一楼南面沿街店铺定位为品牌休闲餐饮，北面内街店铺定位为酷街，二层全区定位为酷街的沿伸区块。 2、3、4、5号楼一层内街店铺定位为酷街，二层定位为网吧、SPA、美体等。 3、8号楼一、二层定位为小区配套商业。 4、广场及1号楼商铺的三个定位方案： ①广场地下层及１号楼负一层定位为数码 城或中型超市，１号楼地上一～三层定 位为家居生活精品馆 ②广场地下层定位为美食城，１号楼负一 层～地上三层定位为家居生活精品馆 ③广场地下层规划为停车位单独出售，１ 号楼负一层～地上三层定位为家居生活精 品馆 （一）各阶段销售节点 （二）各区块推案顺序及理由 （四）各阶段执行工作 三、酝酿阶段广告表现方向 (二)、媒体预算 五、已成型各商业区块说明 六、各在售项目商业说明 七、本项目定价基准 在常熟整个市场除了方塔街及早期部分市场租金每平方米在100元—200元/月外，大多数路段的租金在每平方米20元-—60元/月。 目前阜湖路的商业门面房较少，基本上为单向门面房，布行人群稀少，现门面房租金在20-50元之间。与其它路段相比租金水平较低。 本项目是阜湖路上规模最大、门面房最集中的商住结合的项目，通过本项目可带动路段内周边的租金上涨，因此以租金水平反推方式进行售价估算较为合理。 回收期为15年（年回报率6.5%左右）。预估方式如下： 每平方米月租金×12个月×15年=销售价格 八、本项目商业价格建议 本次商业一期价格总均提报分成2个价位，再分成建筑 面积与套内（零公摊）面积2种模式分开说明。 零公摊门面房是一种策略表现，让购房客买的是实际面 积，没有虚构，这在常熟是唯一首例，在形式上也可以塑造 开发商将公摊全部吸收，价格在预期范围内还是可以接受 的，广告更易表现诱因！在销售策略上这是一帖猛药。 5、调查区块：海虞南路 地段说明：店面相对集中，企业单位或集体兴建较多 主建筑时间： 2000年代 商业划分：餐饮、娱乐、酒店、零售、服务业、银行等 销售方式：店面不卖，以租赁的形式为主 店面面积：20平方—50平方米为主，服务业的面积可达数百平米。 市场价格：每平方米约15000元左右 租赁费用：每平方米月租金80元—150元不等 6、调查区块：锁澜路 地段说明：店面较集中，大多为企业单位或集体兴建房 主建筑时间：1990年代至2000年代 商业划分：五金机电、二手市场、通讯等 销售方式：店面不卖，以租赁的形式为主 店面面积：10平方—30平方米较多 市场价格：每平方米约15000元左右 租赁费用：每平方米月租金120元—180元不等 其它事项说明： 一层店面靠北面内错约80CM，总体面积大，总价高。 　 商铺年回报率 　 商铺各月租金 投资、自营 购铺目的 市区、乡镇企业 客户来源 无太大差价 各单元差价 8500元/㎡ 均价 0.5元/㎡/月 物管费用 10% 店铺公摊 一层4M,二层3M 层高 封顶 工程进度 上下层一起卖 销售方式 2006.5.8 开盘时间 2007.12.31 交房时间 16M 进深 7～8㎡ 面宽 44% 销售比例 4 已销售户数 18 店舖规划户数 237～295㎡ 主力面积 164.7～471.12㎡ 面积规划 2544.86㎡ 总建筑