2006年天津滨海国际公寓项目定位报告.ppt

项目顶上两层CEO商务官邸建议 对于项目29、30层的物业产品定位来说，我司通过与贵司沟通，确定建议两层产品定位于做两套CEO商务官邸： 30层 29层 1 2 CEO商务官邸按照纵向上下两层（如图）划分，每套官邸面积过1000㎡。 CEO商务官邸把酒店式服务公寓与商务文化的高度复合，这种复合聚集在企业的灵魂人物——CEO身上； CEO商务官邸打造的理念及产品建议： 办公室；（下层） 私人书房（下层） 大型会议室；下层,可召开股东会议或企业年会 健身房；（上层） 一或二居室的休息房；（上层） 休闲娱乐功能房（上层） CEO商务官邸产品功能划分 如下： CEO商务官邸具备居家、生活、办公、商务等多种元素的特质及功能，也是个性化很强的表现载体； 5、项目建筑元素细则建议 对于项目的建筑元素建议，我司主要从以下几个方面进行阐述： （1）项目设施设备建议； （2）项目外部整体装修建议； （3）项目室内各局部装修建议； （4）项目室内装修造价建议； （5）项目软件服务建议； （1）项目设施设备建议 对于项目的设施设备等硬件指标的建议，我司主要从分为以下几个方面： 电梯系统； 供暖及空调系统； 消防系统； 供水、供电、供气系统； 周边区域同类物业中电梯品牌的选择上日本东芝电梯 等的； 考虑到本项目的市场定位及目标客群定位，电梯的安装成本、日常运营费用等诸多因素，同时为更为有效地提升公寓的品质，显示住户的尊贵，建议配备24小时运行的知名品牌的高档电梯（采用中外合资产品）； 数量建议采用四部。 电梯系统 供暖及空调系统 由于本案市场定位是提供精装的高档公寓，为了便于本案后期的室内装修和物业管理，建议采用中央空调系统来供暖和制冷，既节约空间、使用灵活，又不影响外立面效果和房间的整体美观。为业主提供高品质舒适方便的生活。 消防系统 建议公寓内部走廊及户内设置烟感报警探测器、温感报警探测器等消防设施。 采用一类防火建筑技术，设报警控制器、联动控制台、CRT显示器、消防专用电话、对讲录音、消防广播，按消防规范，消防喷淋、消火栓、烟感探测器一次到位，自动消防、自动报警。 烟感探测器：2个/100㎡ 喷淋口：每隔4米安装1个 供水、供电、供气系统 A供水 铺设管道矿泉直饮水系统，用户将得到比使用瓶装纯净水、太空水、桶装水更优的服务和质量、更可靠的保证，而价格只及桶装水的1/7-1/3。对于高品质生活要求的高端客户群及外籍客户来讲，更是体贴周到，有利健康；并建议酒店式公寓部分提供24小时管道热水,提升物业的服务档次。 B供电系统 供电系统要求负载功率较大，可以承受未来家电发展趋势。建议公寓电表容量10A、每户用电负荷10KW以上，照明、插座、空调分设回路。。 C供水、供电、供气系统的计量 采用远程抄表系统，迎合目前物业的发展趋势。 （2）项目外部整体装修建议 对于项目的外部整体装修建议，我司主要从以下几个方面进行阐述： 项目外立面； 项目大堂； 项目电梯候梯间； 项目公共通道； 项目外立面 四星级酒店的气质同时，应更多的倾向公建色彩，造型现代而时尚；材质上玻璃幕墙更利于酒店高端形象的表现，但造价过高并不适合本案采用，这里推荐涂料与玻璃结合——这是控制低成本和表现外立面现代感最为理想的结合主式。 项目大堂 要达到四星甚至五星级的标准，即要装修上的富丽堂皇，而且面积、层高、人流线和区域的功能划分都是要提前做好考虑的。 本案原一层的层高不足4米，这对支撑一个四星级酒店的大堂高度是远远不够的，经过与建筑设计公司的商谈，建议做到4.5米，同时损失二层商业面积做大堂同区域五分之二面积的挑空。 大堂采用高档花岗岩或大理石墙面、地面，配以艺术作品等挂件，增添环境的艺术文化气氛，天花用石膏吊顶及高雅水晶灯饰，另备盆景、植物等作为大堂的陈设；设独立信报箱。 项目电梯候梯间 电梯厅人流集中，也是体现酒店品质的重要区域，在灯光设计与装修调性上与大堂风格统一，如暖色大理石地面，铝塑装饰立体墙面配时尚壁饰，明亮温暖的灯光效果会减弱等待者的焦急情绪，电梯门可选择时尚的镜面钢材配打磨雕花装饰，采用高档花岗岩或大理石地面、墙面。 项目公共通道 公共走廊的地饰和灯饰需合理搭配，避免过暗或过亮，墙面为壁纸，配嵌入式装饰画或小型雕像，题材可选择天津名胜、海洋风光或国际风情等，地面铺设地毯，各户户门选用高档实木材质，色调与环境相谐调。 （3）项目室内各局部装修建议 对于项目的室内各局部的装修建议，我司主要从以下几个方面进行阐述： 门窗； 厅室； 厨房； 卫生间； a门窗 户门：国际品牌的四防门，密码门锁，如“恩源”或“霍曼”户门； 内门：卧室采用高档实木复合门；橱卫采用玻璃造型门