2006年济南市盛世华庭项目前期策划报告.doc

目 录 一、宏观经济分析……………………………………………………………………2 1.济南城市概况及城市规划…………………………………………………………2 2.济南市宏观经济分析………………………………………………………………6 二、济南市住宅市场分析……………………………………………………………11 1.住宅总体供应量……………………………………………………………………11 2.房地产供求分区分析………………………………………………………………13 3.在售项目供应量分区比较…………………………………………………………14 三、区域住宅市场分析………………………………………………………………21 1.区域住宅在售项目分析……………………………………………………………22 2.区域市场研究结论…………………………………………………………………32 3.案例借鉴……………………………………………………………………………36 四、项目自身分析……………………………………………………………………47 1 SWOT 分析…………………………………………………………………………47 2.劣势、威胁规避方法………………………………………………………………50 五、项目市场定位……………………………………………………………………51 1.客群定位……………………………………………………………………………51 2.项目价格定位………………………………………………………………………55 六、项目产品定位……………………………………………………………………57 1.整体规划布局建议…………………………………………………………………57 2.建筑风格定位建议…………………………………………………………………59 3.景观设计建议………………………………………………………………………61 4.户型建议……………………………………………………………………………63 5.车位建议……………………………………………………………………………67 附表 盛世华庭项目前期策划报告 第一章　宏观经济分析 济南城市概况及城市规划 城市概况 地域文化 济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。济南历史文化名城，山东省省会，副省级城市和沿海开放城市。现辖8177平方公里,面积平方公里，建成区面积295平方公里。济南市加强了基础建设的投入建设城市快速路系统，将北园大街、二环东路、二环南路和济微路改造为城市快速路，新建大金路、二环南路西向延长线等城市快速路；加强各片区内主干路系统和城市中心区微循环道路的建设；重点建设改造36条城市快速路、主干路，29条城市次干路，51条城市重要地区的支路。加强综合交通枢纽建设，初步建立以快速公共交通为骨干常规公共交通为主体的公共交通服务体系，结合城市主要客流走廊，建设北园大街、纬二路等100公里的快速公交线路。济南市拟借南水北调”之机，投入90亿元治理济南城区30公里长的小清河河段， 经济的发展水平，决定着这个城市的城市化水平，也就决定着这个城市的城市建设状况，世界银行统计，世界高收入国家城市化率为75％，中等收入国家为60％，低收入国家为28％。济南市的经济水平虽然已经很高，但其城市化率相对较低，随着济南城市化进程的加速，济南房地产业必将高速发展。即使相比经济水平比其低的几个城市，比如经济排行位于16位的重庆和20位的成都，济南的城市建设也比较落后，有很大提升空间。 城市规划 市规划指导原则 数据来源：济南市规划局 改变传统“环状+放射”的布局所带来的摊大饼式的资源耗费式扩张，重心展开，轴向发展。发展新城，中心疏散，构建东西两轴，北跨黄河，南部严控。 将城市核心区域打造成为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时、中心城主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新科技开发的发展。 城市规划研究结论 济南市中心城区将以主城区为核心，向东、西方向发展；依托城市现状，重点发展东部城区和西部新城以及空港城市组团。形成“一城两区一团”新的城市空间布局界结构。 根据新编城市规划，济南将着重发展东西方向，逐步疏散城市中心区的城市功能，加大旧城改造的力度。由于济南北为黄河，使得北跨黄河发展中短期内难以实现。而西北部作为济南城市改造的重点区域，城市建设力度相比历年大大加强，济南对于西北部违规旧村改造的管惩力度更是严加有余，对于本项目而言具有极好的入世时机，后期销售前景较为乐观。