2006年浙江省苏嘉安吉项目定位报告可行性分析.docVIP

苏嘉·安吉6-2地块项目 产品定位可行性方案 安吉房产市场现状 安吉房地产市场环境透视 安吉县位于浙江省西北部，全县面积1886平方公里。安吉地理位置优越，交通发达，县城递铺镇距离上海200公里、南京250公里、杭州65公里，国家一级公路04省道和11省道一纵一横贯通全境。水陆可直通湖州、嘉兴、苏州、上海等地。安吉市房产业在近3—5年内兴起，市场房价呈小幅递升态势，发展良好。随着土地市场的逐渐规范，安吉地价将会有较大幅度的上涨空间。因而，在今后的三五年内会带动房价的跟进上涨。虽然安吉房产市场目前已开发楼盘销售情况基本达到90%左右，但根据调研结果显示，众多楼盘的推出，将来安吉房产市场很可能形成供大于求的销售状况。围绕在开发商之间实力和专业化程度上的竞争将更为激烈了。安吉市拥有房产公司二十多家，其中有一部分是一些外地资深房产开发公司，如杭州的大家房产、德清的汇丰房产。安吉楼盘主要是：大家房产、南苑房产、汇丰房产、东方名城和市民中心等几家。以下对安吉主要楼盘的基本情况作了一个初步介绍。由多层住宅、联体别墅、沿街商业用房、水景花园及公建设施组成一期建筑面积为3.1万平方米，共有住宅11幢，于2004年9月交付使用二期建筑面积为5.6万平方米，共有21幢住宅，2005年9月交付浙江汇丰房地产开发有限公司安吉县政府和生态广场东北，灵芝西路北侧，胜利东路北面项目于2000年开工建设，现一、二、三期已陆续顺利交付，四期正在开发建设过程中。周边人群进城生活出现了一批买房者旧城区的改造滋生了部分购房人群进城经商谋生产生了一小股买房队伍”,安吉有着悠长的竹文化。另外,安吉古迹较多(如昌硕公园、芜园等),是一个非常有文化底蕴的城市。 综上所述,安吉是一个风景优美、地理位置优越且极富内涵的生态城市。这三者的有机结合满足了大量富商在购买别墅、排屋等高级住宅时对景观性、文化性、便利性等多方面的要求,因而在目前的安吉房地产市场上,别墅、排屋楼盘占有相当比例。 目前整个别墅的销售情况 应该说安吉目前的别墅已经出现了销售过剩的现象。许多开发商都看到了这个潜在的市场,集中进行开发但忽略了品质以及需求量,导致别墅的销售情况不甚理想。 市区内大部分别墅单栋的建筑面积都在350㎡左右,均价在4000元/㎡左右,总价约为180万。个别楼盘(汀香别墅)因其景观优势,整个住宅区造出了品质,其销售形势比较理想,每平米的销售价格达到5000元以上,且目前大部分别墅已售出。 代表性楼盘分析 在这里，我们选取了汀香别墅和浒畔居这两个项目进行简单的分析。 A---汀香别墅 ⑴开发商: 湖州安深房地产开发有限公司 物业管理:绿城物业管理有限公司; ⑵极强的景观优势,主体建筑为排屋和别墅,其中排屋全部临浒溪,别墅靠山而建; ⑶一期已经开发完毕,且销售情况良好,目前所剩无几。销售均价在5000元/㎡左右; ⑷整个项目除了有较强的自然景观外,项目内人造景观也极为出色,绿化率极高,与原生景观相衬托,自然天成; ⑸项目的主要消费群为外地人,主要来自上海、杭州、宁波、温州等地,本地人所占比例不大; ⑹二期工程已经动工,卖点为“浙江大学教授区”,定价在10000元/㎡以上,与一期相比,没有了临溪的景观,几乎全为山景房,但是借助一期的口碑及景观优势,仍然是安吉排行前列的别墅盘; ⑺总体来说, 汀香别墅算安吉首屈一指的别墅盘,它的成功主要取决于无人能及的景观优势和地段优势,另外,其优秀的小区环境及物业管理也提升了项目的整体品质,这也是它能够成功的重要方面。 B---浒畔居 ⑴开发商: 浙江安吉浒畔居建设开发有限公司; ⑵项目位于安吉浒溪河东侧、灵峰山生态园区附近”的景观特色。这样的地貌不符合建景观别墅的要求。作为在安吉这样一个风景旅游城市的别墅区,没有让人流连忘返的景观就不可能在最大程度上勾起人们对别墅的购买欲。这就增加了我们建成后的销售压力。 别墅的消费群体 别墅作为房产中的一种奢侈品,它的消费群体主要是有一定经济实力的人群。虽然安吉本地人不乏这种有实力购买别墅的人，但很多安吉本地人还是觉得买别墅不如自己买地建房,所以在安吉别墅、排屋还是主要面向上海、杭州、宁波、温州等地的买家。 产品的单一性 全部规划为别墅、排屋使得整个项目的产品比较单一,面对的目标消费群将更窄,在今后的销售中承担的风险也就越大。 包装推广方面 由上述分析可以得出本项目的别墅、排屋主要是面向上海、杭州、宁波、温州等地的买家。这样在包装推广上就有很大得局限性和针对性。即我们的广告要在这些区域大量投入。而我们并不仅仅做这一个6-2地块,还有6-1、6-3等地块也有相应项目推出。这些项目面对的消费群不再是这些买别墅、排屋的买家。也就是说,因为我们与同项目其他地块面对的消费群体截然不同,使得我们所做的广告宣传推广不能与别的地块共享,这