2006年深圳宏观微观市场研究.docVIP

第一篇 深圳地产 盘点2005 2005年，楼市炒风日盛，楼价飞涨，新政迭出，众说纷纭。国家宏观调控政策重拳出击，跨国巨头虎视眈眈。开发商跑马圈地，消费者逡巡在买与退的边缘……市场风云变幻，经历了高潮、下落，体验了房地产的瞬息万变。2005即将在历史的长河中逝去，但注定要在深圳房地产发展史上留下浓重一笔。我们选取十大流行词，剖析深圳房地产过去12个月的风风雨雨，而更多的是着眼未来。 调 控 “2005是地产动荡的一年。”潘石屹早在2004年的预断终于成了现实。 先是楼价飞涨，炒风日盛，2004年的地产热大有延续甚至再度猛力上蹿之势。“房地产捆绑中国经济”、“房地产影响社会稳定”……社会舆论让本已震荡不断的楼市变得更加脆弱、敏感起来。于是，中央、地方的宏观调控措施相继出台。中央的政策导向很清楚，就是为了抑制局部地区地产业发展过热的局面，而这个局部，首指长三角部分城市。而深圳的微观调控也很明确，就是抑制房价过快上涨、打击炒作。一浪接一浪的政策调控，成功挤压了楼市泡沫，让市场逐渐回归理性，使得原本浮躁、狂热的深圳楼市变得冷静、理性。不过，由于深圳楼市真实需求旺盛，所以房价依然在上涨。买还是不买？消费者、政府、开发商依然在阵痛中进行调整。 投 资 在普通市民眼中，2005年的深圳房地产投资已经脱离了地产投资的正常轨道，炒作似乎可以等同为投资。有关专家指出，深圳目前房地产市场上的投资比例在全国仅次于上海，达到17%，距离国际警戒线20%已经不远。但业内人士普遍认为这一资料过于保守。深圳知名评论人士半求强调：“在深圳豪宅市场，投资比例肯定在30%以上。”世联地产分析人员透露，南山区一些楼盘的投资比例更超过了40%，中心区写字楼的投资比例高达80%。 更多的人认为，深圳地产由正常的投资变为炒作的两个最重要原因是：在长三角地区房价调整之后，大量投机性资金逐渐南下深圳，由此推升了深圳房价的快速上涨；开发商将楼盘分期销售和变相抬价的做法，客观上也给了炒作的空间，这也正是政府在近期出台更严厉调控措施的诱因。 关 外 毫无疑问，2005年，深圳房地产市场瞩目的焦点已经转移到了关外。理由不外乎是政府近几年“严控增量、盘活存量，以供给引导需求”的土地供应原则得到了实施应验。在深圳城市化进程中，关外相对辽阔的土地给人们带来了充分的想象空间，与关内正大行其道的“旧城改造”截然不同的是，关外更像一个美好的蓝图，正处于“新城开发”阶段，典型的例子莫过于宝安中心区、龙岗中心城等。 土地出让重点在关外，豪宅出关、大盘出关，白领出关、品牌巨头出关，在2005深圳地产食物链的每一个环节上，关外都已经占据了举足轻重的地位。从上半年宝安首次超越南山成为销售冠军这个缩影看，住宅供应重心向西移、向特区外转移的趋势已明显体现出来。关外两区领衔的大深圳时代已经不可避免地到来。 交 通 交通是一个楼盘乃至一个片区楼市兴衰的关键因素。2005年的深圳楼市亦因交通而显得格外精彩。 在宝安，第一要素是地铁一号延长线的规划，而近期的利好则是宝安大道与深南大道的直接贯通，目前该工程已经动工，预计明年正式对接。在龙华，除了梅林关的改造外，最重要的是福龙路的规划与动工，这是从福田直插龙华中心区的最便捷通道。在龙岗，投资约17亿元的清平高速干道一期（罗湖红岭北红岗立交至布吉龙景立交段）正式通车，从此从红岭路到布龙北将仅需8分钟的车程。布吉人大大受益，而“深惠路拓宽”、“地铁规划”与李朗路、科技园路、星火路等区域交通微循环的改造也极大地刺激了购房者对布吉楼盘的狂热，可能进一步刺激布吉楼市加速向关内靠拢。 旧 改 在关内楼市供应短缺、楼价飞涨的背景下，加速旧城改造、增加产品供应成了当务之急。据权威人士透露，未来几年内，深圳的旧城改造面积将突破千万平方米，其中今明两年内陆续开工的项目就达到500多万平方米，这将为深圳地产注入新的活力。 由于连续四年的土地供应紧缩，特别是关内零土地出让的政策，2005年的深圳楼市供求产生了矛盾，这也为黄贝岭、园岭、八卦岭、蔡屋围等旧城改造重点区域提供了难得的历史机遇。旧城改造正日渐成为深圳楼市，尤其是罗湖老城区楼市的发动机，产生了御景东园、美园、鸿景园以及金地的渔农村项目、京基的蔡屋围项目等一系列旧改明星。对于关外来说，旧改的最大功能就是推动城市化，市政府的目标是用3到5年的时间，使宝安、龙岗两区城市化水平和城市面貌与特区内接近。 房 价 就在其他城市房地产业遭遇“狙击”的时候，深圳房价却创下了近几年来的新高。即将出版的《深圳地产蓝皮书》更预测2006年的深圳房价依然稳中见涨。在以稳定房价为目标的一系列房产新政频频出台的背景下，这样的房价整体趋势成了最让市民迷惘的“天书”，永远无法读出其中的奥妙。比整体趋势更难理解的是深圳楼价在局部区