2006年安徽舒城房地产市场调查报告.docVIP

舒城房地产市场调查报告 调查背景 调查目的 舒城县房地产现状 住宅类 面积、房型构成 价格构成 配套状况 销售政策及举措 商铺类 面积构成 价格构成 居民收入及主体消费客户群构成情况 舒城县商业构成及分布状况 本项目周边环境 综合分析 项目建设 项目的商业定位 产品内在元素建议 建筑风格、颜色、坡屋顶、天际线、剔脚线的处理 户型、面积构成及比例 价格策略及杠杆运用 配套 景观及绿化 外部元素构筑 营销环境的营造 营销时机的切入 营销节奏及推广方式 调查的背景 今年国家对房地产市场的宏观调控，已对房地产市场产生了明显的影响，尤其是对大城市的影响十分明显。在我省内一类城市如：合肥、芜湖、马鞍山、铜陵受影响的程度较大，从供应量、上市量、房价的攀升、销售的速度都受到影响。而二、三类城市受影响较小，因其发展起步晚，发展规模小，速度慢，市场需求空间大，使得房地产市场发展空间较为良好。我们项目所在地——舒城，因靠近省会城市发展较快，可归结为三类城市，在内在因素如：城市拓展、经济发展、内在需求等的影响推动下，发展较快，但竞争也很快凸显出来，尤其是商业地产类。 调查目的 了解舒城县房地产整体发展情况，产品供求情况，市场竞争情况，以便为产品开发提供决策依据，使产品在市场的生命力和存续力更强，完成开发计划，防范市场风险，实现资金快速回笼和利润最大化。 舒城县房地产现状 舒城县房地产市场呈现良性发展状况，住宅类供需两旺，基本无存量房（闲置房），而价格攀升较快，升幅较大（近15%）；商业地产类（基本是商铺类），自2002年至2004年期间供应量较大，业态类型基本是以步行街商铺类供应的，且销售良好，开门营业率也较高，主力面积及户型是在40~60多平米为主，售价2000~2400元/m2，05年商业地产价格攀升较快，沿街街售价在3000~3500元/m2之间，中大步行街更达到了5000多元每平米的售价。但中大商城步行街销售不太理想，空置门面房较多。 住宅类 今年上市供应和即将上市供应的楼盘主要有：中房·龙舒花园、裕鹏·明珠花园、万福庄园·牡丹苑（二期）、舒乐花园等。其中中房·龙舒花园、舒乐花园在售，裕鹏·明珠花园前期已对外公开并将于本月16日开盘发售，从预约登记的情况看，销售预期较为理想，预计开盘销售率将能达到80%以上（项目未开工）；万福庄园·牡丹苑（二期）亦将择期开盘发售。 面积、户型构成 从市场了解的情况来看，目前市场供应的主力户型多在三室一厅一卫、三室二厅一卫或二卫为主，面积多在110~130m2，120m2左右/套最多。当然，为了扩大客户源，也兼带开发一部分小户型，以二室二厅为主，85~110m2/套。目前销售较好的以120m2 /套三室一厅或三室二厅为主的户型较为受到市场追捧，尤其是一些高品质、高档次规划与景观、绿化做得好的小区。 价格构成 舒意花园、瑞景花园、万福庄园一期、金刚小区、中大小区等楼盘的销售价格来看，2004年的销售均价在1300~1400元/m2，销售良好，基本上销售率都在100%（商铺销售除外），但自今年上半年始，受市场供应、市场需求等的影响，价格始有较大抬升，目前销售均价多在1500~1600元/m2之前，中房·龙舒花园的多层价位已抬升到1750元/m2的售价，且销售情况良好。市场上目前供应的商品住房基本上是以期房为主。 配套情况 水、电单表出户，管道煤气，单元电子对讲门、防盗门、电话到户，同时裕鹏·明珠花园、中房·龙舒花园更注重居住环境的营造，绿化、景观、休闲广场、健身（户外）场所、智能化监控系统等为业主关心备至，提高了居住的品质，增加了产品的高附加值。 销售政策及举措辞 优惠政策 免房屋交易契税 免费配套安置城镇户口 一次性付款优惠1%（或10~20元/m2） 付款方式 一次性付款（1周内付清全部房款） 分期付款（最长6个月内付清） 按揭付款（5成5年或10年） C、其他 商铺类 自2002年~2004年供应的商铺多分布在以下区段：鼓楼步行街、飞霞金源步行街、梅山南路步行街、乌龙井步行街、大洪水巷一条街、春秋农贸综合市场、金刚小区商业街等地方，今年上市供应商铺较少，以商业为主的唯中大商城步行街，其他多是以社区商业配套为主呈现的商业业态。 面积构成 商铺面积多在40~70m2/套之间，上下二层，主力面积以50~60m2/套为主，开间3.4m或3.6m/间，进深多以8~10m。 价格构成 单个面积售价2000~2800元/m2之间，或总价12.5~13万元/套，今年供应的商铺售价楼上楼下均价3000~3500元/m2左右，中大商城售价较高，在5000~6000元/m2之间。 居民收入及主体消费客户群构成情况 当地居民除啤酒厂及水泥厂职工收入较为稳定有购房支付能力外，目标客户多集中在公务员及经商人员，而公务员或白领阶层的购房消