2006东海花园项目整体定位和发展战略研究.pptVIP

东海花园项目整体定位和发展战略研究 谨呈：鲁能英大集团有限公司 研究思路 项目位置 交通状况 周边配套 项目度假休闲资源丰富，但基本生活配套缺乏，生活成本高。 项目周边房地产项目分布状况 项目周边区域基本属于未开发状态，房地产项目只有土博士城一个。 项目向西北5公里左右是北京成熟的高档别墅聚集区-香江天竺别墅区，但本项目该区域之间距离较远，目前尚不存在认知上的关联。 项目所在的通州区是一个以低档普通住宅供应为主的区域，目前该区域的别墅供应以经济型低密度住宅和烂尾别墅项目为主 项目周边房地产项目分布状况 土博士城 土博士城项目属于通州创业科技园的一部分，是土博士联盟与中国建筑设计研究集团共同开发的教育、科研和配套居住组合项目，入市时间为2003年。 土博士城的用地性质和开发目标决定了该项目住宅产品为非商品住宅性质。 基本未进行对外营销推广，以内部消化为主。 地块四至及内部情况 地块内外自然资源条件优越，内部场地平整,现存部分原生树及苗圃,北侧及东南侧有部分待拆建筑。 地块的经济技术指标及规划限制条件 总体容积率在北京别墅项目中属于较低的 代征绿地面积很大，且相对均衡的分布在地块中 土地成本为17亿，约合70万/亩。 市政设施情况及解决方案 本体条件优劣势总结 项目界定 研究思路 项目存在的可能产生带动作用的资源 通州区宋庄镇规划　　　　　　　 通州区宋庄镇发展前景分析　　　　　　　 温榆河绿色生态走廊 天竺产业区 天竺产业区主要以机场为依托，包括天竺工业区、天竺进出口加工区、新国展中心以及空港物流区几个部分，和其邻近的天竺高尚居住区一起合称为“空港城”。 天竺产业区 天竺产业区对本项目带动作用分析 香江、天竺别墅区 香江、天竺别墅聚集区是依托与机场及城市良好的位置关系而形成的北京发展最早、最成熟的高档别墅聚集区域，涉外气氛极浓，大量的外籍人群居住在此。 早期的供应以第一居所独栋别墅社区为主，近年来随着城市外围的扩展，出现了高档独栋项目与中档低密度住宅共同发展的趋势。 北京市中心城区 郊区化发展模式探讨 北京已经进入郊区化的迅速发展期 被动式 郊区化 完全主动式郊区化——发展条件和判断 主动郊区化初级阶段——发展条件和判断 研究思路 北京别墅市场目前处于后831时代的迅速放量期 本报告所提及的“别墅市场”，即指以独栋别墅、联排别墅、花园洋房等组成的低密度别墅市场。 别墅市场结构性分析 在售项目50%以上为2002年后入市； 10-30万平方米的中等规模项目为主流； 在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为： 昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州； 六个区县的别墅项目占在售总量的75% 别墅市场总体供需特征 市场供应量集中放大,01年到04年每年供应量在350万到400万之间； 总体市场需求旺盛 中产阶级郊区化进程加快，小独栋和亚别墅产品热销。 别墅产品特征的衍变 产品形式不断丰富，产品品质不断升级； 别墅产品的衍变 客户特征的衍变 别墅客户群体逐步本土化。 别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式。 北京别墅市场的板块化格局 北京的别墅分布总体上呈现沿“一山一河”的板块聚集分布格局。 各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征 项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争 市区板块 板块关键词 四环内 稀缺土地资源 代表项目 紫玉山庄 富城花园 东山墅 亚北板块 板块关键词 亚运村 京承高速 北五环 代表项目 水印长滩 纳帕溪谷 麦卡伦地 京昌板块 板块关键字 京昌高速 温榆河 代表项目 北京玫瑰园 碧水庄园 马坡板块 板块关键字 高尔夫 奥运 顺义新城 代表项目 枫桥别墅 龙苑别墅 天竺-香江板块 板块关键词 机场 机场高速 京顺路 代表项目 丽京花园 莱蒙湖别墅 优山美地 观唐 京通板块 板块关键词 京通快速 通州 代表项目 康城 运河岸上的院子 亦庄板块 板块关键词 开发区 京津塘高速 代表项目 一栋洋房 卡尔生活馆 黄村板块 板块关键词 南五环 代表项目 翡翠城 原生墅 西山板块 板块关键词 西山 官气 代表项目 西山美庐 西山美墅馆 总体市场分析结论 北京别墅市场总体上处于后831时代的迅速放量期。 别墅客户群体的扩大和北京郊区化进程的加快使得整体市场保持旺盛的需求。 别墅项目呈现板块化的集中分布格局，项目的竞争往往又是板块的竞争，不同的板块因其资源和发展历程的不同而具有不同的供应特征和价格平台。 经过10余年的发展，产品品质已经提高到了相当的水平：产品形式不断创新，建筑风格极大