11月19日无锡锡东新城高铁商务区地块市场调研报告.docVIP

无锡锡东新城 高铁商务区地块市场调研报告 营销管理中心市场部 2010.11.19 目 录 一、城市属性 锡山区城市属性 1、地理位置 2、交通状况 3、面积人口 4、发展产业 锡东新城城市属性 锡东新城概况 锡东新城高铁商务区概况 二、无锡商品房市场总体分析 1、供应走势分析 2、成交走势分析 3、成交价格分析 4、供求关系走势分析 三、无锡住宅市场总体分析 1、供应量分析 2、成交量分析 3、成交均价分析 4、成交面积结构分析 四、锡山区住宅市场分析 1、区域房地产总体投资概况 2、区域市场近期特点 3、锡东新城高铁商务区周边住宅楼盘分布图 4、锡东新城高铁商务区周边住宅市场分析 5、锡东新城高铁商务区住宅代表个案分析 五、无锡及锡山区办公楼市场分析 1、无锡办公楼市场总体情况 2、锡山区办公楼市场总体情况 3、办公楼市场代表个案分析 六、无锡及锡山区商业市场分析 1、无锡商业市场总体概况 2、锡东商圈总体概况 3、锡东新城高铁商务区周边商业市场分析 七、地块分析 1、地块区位 2、地块指标 3、地块环境 4、地块竞争对手分析 5、地块SWOT分析 八、项目定位 1、定位依据 2、项目整体定位 3、国际社区定位 4、商业定位 5、办公/SOHO定位 6、物业类型组合配比定位 一、城市属性 （一）锡山区城市属性 1、地理位置 锡山区位于长江三角洲腹地，江苏省东南部，无锡市东北部。南临太湖，北通长江，东邻苏州、常熟，东至上海128公里，西至南京177公里，为苏锡常中心地区，距无锡机场15公路，距上海虹桥机场、浦东机场、南京禄口机场100～150公里，距上海港、江阴港、张家港、太仓港30-120公里，2小时经济圈内有上海、南京、杭州等10几个大中型城市，是中国最具发展活力和潜力的长江三角洲中心点。 2、交通状况 锡山区水陆空交通十分便捷。沪宁、锡澄（京沪）高速公路在区内交汇，312国道、京沪铁路和锡张高速公路穿境而过，京杭大运河贴界而过，是长三角“大交通”汇集处。 3、面积人口 锡山区面积454.44平方千米，辖5个街道、4个镇，77个行政村，39个社区居委会和1个省级开发区、1个商务区。2009年末，全区户籍总户数12.35万户，总人口410558人，其中男性人口201724人，女性人口208834人。全年出生人口2833人，其中男婴1426人，女婴1397人；死亡人口2882人。全年人口自然减少 49人，自然增长率-0.1%。 4、发展产业 2009年完成第一产业增加值12.78亿元，比上年增长4.5%。 2009年全区完成工业总产值864亿元；规模工业产值完成750.2亿元；工业投入完成140.8亿元，比上年增长16.8%。 2009年，以服务业集聚区建设为依托，以高端业态为突破，以综合配套为要素，全面推进服务业平稳较快发展。全年完成服务业增加值124.15亿元，比上年增长14.1%，占GDP比重为37%；服务业投入112.43亿元，比上年增长42.9%。 消费保持较高增速。社会消费品零售总额105.5亿元，比上年增长19.3%；全区完成社会消费品零售总额增幅位居全市第一位。其中，完成批发业零售额1.3亿元，比上年增长54%；零售业零售额86.4亿元，比上年增长20%；住宿和餐饮业零售额16.04亿元，比上年增长14.06%。 锡山区产业发展基本形成了“优一强二快三”的产业发展格局。2009年全区实现地区生产总值335.23亿元，比上年增长11.5%，完成财政总收入58.3亿元，其中一般预算收入28.3亿元，比上年增长14.3%。城镇居民人均可支配收入25200.3元，比上年增长12%；农民人均纯收入12433.1元，比上年增长10.1%。 （二）锡东新城城市属性 1、锡东新城概况 1.1规划建设范围 锡东新城是无锡“五大新城”的重要组成部分，隶属于无锡锡山区。锡东新城规划建设范围为：北至北中路，南与无锡新区相连，东、西分别以锡张高速和沪宁高速为界，规划范围约125平方公里。 1.2交通条件 京沪高速铁路将于2011年年底正式投入运营； 沪宁城际铁路已于2010年5月正式投入运营； 届时从无锡23分钟可达上海，3.5小时可达北京。无锡空港近在咫尺(快速路10分钟抵达) 规划中的地铁交通2号线、4号线横贯新城，与无锡主城区时间距离缩至10分钟 公路交通四通八达: 锡沪路、东安大道、锡山大道东西连接； 新锡路、新华路、锡东大道南北贯通； 沪宁高速、锡张高速、锡昆高速环绕周边； 10分钟以内至无锡市快速内环，20分钟以内至太湖新城、蠡湖新城，30 分钟—1小时至江阴、宜兴、张家港、常熟。 1.3功能板块 锡东新城从东往西由三个功能板块构成。 其中东部板块依托锡山经济开发区高新技术产业园和环宇创新科技园，重点打造S—Park