2006年6月南京别墅项目调研报告.docVIP

南京别墅项目调研报告 （2006年6月） 目 录 第一部分 市场概况了解 ……………………………………………………………………………………………………………5 第二部分 个案调查（基本销况及项目评述） …………………………………………………………………………………11 第三部分 南京别墅市场未来趋势 …………………………………………………………………………………………………13 第四部分 南京别墅市场消费者的定性分析 …………………………………………………………………………………… 15 一 南京市别墅市场概况了解 (一) 南京目前在售的别墅,包括叠加,联排,双拼,独幢四种类型.其中联排所占的比重最大,为总体的32.97%,独立别墅最少,只占17.17%. (二) 目前在售别墅集中于三个供应区域:城区,江宁,江北.各片区分布中,江宁板块所占市场份额最大,其在售数量占南京别墅项目的72.42%,城区和江北所占很少,分别为11.68%和9.85%. (三)价格区间:城区板块—由于高档住宅用地的稀缺性,造成此板块各类型别墅价格都居各板块之首.独幢别墅,平均价格已达到16600元每平方米. 江宁板块—独幢别墅均价在10000元左右,其余类型在5000-6000元不等. 江北板块—主要以独幢和联排为主,独幢均价在4700元,联排价格为3600元左右.目前来看,价格也没有上涨的趋势. 二 个案调查 (一) 玛斯兰德: 1 项目介绍: 位置:东起将军大道,西傍韩府山,南连翠屏山,总占地720亩. 规模:规划建设有500余幢双拼及独栋别墅，计划分三期开发。靠将军路沿线一条美式风情商业街 供应 已售 去化比 主力户型面积(平方米) 总价(万) 独幢 71 66 93% 367和426 220-280 双拼 110 100 91% 263和389 150-220 总计 181 166 91% 　 　 3 项目评述: (1) 多种建筑风格:地中海式 塔会堪那式, 西班牙式, 美国草原式, 法国乡村式.基本户型共有十一种,每种户型都有三种风格的立面设计,整体设计充分体现了美式住宅设计的特点,跳出传统的”厅室”模式,以”区”定义类型. (2) 就将军路沿线别墅项目相对,其均价偏高.一期独幢均价已达8000元每平方米,究其价格支撑,主要源于: * 在美式建筑风格把握上用功深,为将军路沿线最为风格化的一个项目; * 金陵物业五星级的物业管理,是其附加价值的重要来源之一; * 庭院设计:独创性的多重庭院,前院,侧院,后院,情景小院,露餐院园,构筑想象之处的多重乐趣; (二) 山水华门 1 项目介绍: 位置: 江宁开发区将军大道58号 项目占地约352亩 以联排别墅、叠加别墅及双拼别墅为主要建筑形态 供应 已售 去化比 主力户型面积(平方米) 总价(万) 联排二期A 23 20 87% 170-210 93-115 联排二期B 21 20 95% 170-210 107-132 联排三期 33 30 91% 230-270 120-170 项目评述: 产品差异化,摈弃联排别墅传统规划上“高密度、行列式”的做法，利用坡地地形错落有致的排列，强调组团感、围合感，营造邻里生活的氛围和文化。 在风格上采用北美新古典主义，糅合亚洲简约雅致的乡村风格。房间内部分割合理，大面宽、采光好的设计符合南京人的居住习惯. 小组团式推出的营销模式,每次推出销售率都达到85%以上,成为目前市面上少有的热销大户. (三) 钟山国际高尔夫 1 项目介绍: 位置: 位于紫金山东麓，背依紫金山，四面为环陵路、312国道、绕城公路、马群立交等交通要道占地面积约1037亩，将围绕或穿插在2300亩球场周围，别墅开发总建筑面积约8万~10万平方米。面积在３３０～６５０平方米之间，赠送的私家花园面积都相当大，特别是大户型别墅的花园面积甚至超过２０００平方米。钟山一期别墅外立面风格主要借鉴了西班牙式、意大利式和美国怀特式三种建筑风格，每套别墅风格不同，同时考虑到中国的审美情趣和文化特色，添加了部分中国传统元素，满足不同性格、不同年龄阶段，不同行业顶级人士的需求。钟山高尔夫的别墅项目中，别墅与球场融为一体，将来每个住户的家门口就是球场，球道旁边就是别墅。别墅的设计充分考虑到住户的私密性要求，即住户在家里可以看到外面高尔夫球场的一举一动，但高尔夫球场上的选手却看不到别墅。客户群不仅仅局限在南京，而是向全国甚至海外销售的。像一套千余平方米的别墅楼王早已被神秘客户预定。据悉，顶级豪宅在南京有一定的需求，但还没形成气候 钟山高尔夫的别