2006年天津泰丰项目市场研究与产品定位.docVIP

目 录 第一部分：业态分割及初步定位摘要 3 第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析 4 一、 写字楼市场分析 4 1、天津写字楼宏观经济环境分析 4 2、天津市写字楼市场整体状况分析 5 3、区域市场分析 12 4、本案写字楼部分初步建议 16 二、 酒店市场分析 17 1、天津酒店宏观经济政策分析 17 2、天津存量酒店供需情况分析 18 3、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位 23 三、 酒店式公寓市场分析 24 1、天津市酒店式公寓现状 24 2、潜在竞争项目 27 3、现有及潜在酒店式公寓分布 29 4、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位 29 四、 商业市场分析 30 1、商圈的定义 30 2、天津市区主要商圈分析 30 3、小白楼区域商业业态分析 31 第三部分：天津市综合体项目的发展状况分析 32 一、 潜在综合体项目基本情况 32 二、 综合体项目情况小结 32 第四部分：本案所处区域分析 33 一、 小白楼CBD区域规划概述 33 二、 区域对本案影响分析 34 三、 本案在区域中的地位作用 35 第五部分：本案的业态划分 36 一、 项目特征分析 36 1、 项目立地特征概述 36 2、 综合体项目特征分析 37 3、 项目SWOT分析 39 二、 本案业态划分及初步产品定位 41 1、 业态划分原则 41 2、 业态划分 42 第六部分：本案的产品初步定位 45 第一部分：业态分割及初步定位摘要 经过对天津市及本案所处区域市场的分析，根据本案特点，考虑到发展上要求，本司对项目的各业态分割作出如下建议： 项目最终涵盖业态将包括写字楼（甲级、SOHO）、集中式商业（部分街铺）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具体业态分割配比为： 写字楼部分 6万平米，其中4万平米高端写字楼，2万平米SOHO类商住。高端部分建议发展商自行持有1万平米左右招租以提升形象，其余部分进行销售满足回款需要。 商业部分 3万平米，规划四层裙楼，引入中高端集中百货。建议前期由发展商自行持有，待经营成熟后可考虑整体转让。 裙楼沿马场道、合肥道、南昌路方向可考虑分割街铺出售，预计引入业态将以商务餐饮、娱乐休闲为主。出售街铺面积约为1万平米。 酒店部分 3万平米，引入四星级以上酒店。由发展商自行持有，经营成熟后可考虑整体转让。 酒店式公寓 2万平米，依托酒店管理进行产权式经营，完全出售。 高端公寓 6万平米（需保障煤、水、电等后期生活成本与住宅享受统一待遇，贷款保证7成30年），完全出售，位于项目南端，考虑板式或塔板结合。 由此计算，由发展商自行持有部分面积为：酒店3万平米，集中商业2万平米，写字楼1万平米，共6万平米。出售部分面积为：高端公寓6万平米，酒店式公寓2万平米，商铺1万平米，写字楼部分5万平米，共14万平米。 运用市场比较法，考虑到时间因素的调整，若目前本案推出市场发售，在保证一定销售速度的前提下，可获得回款17.8—18.2亿元（按预估推出时间）。持有部分获得租金7500—8200万/年。 第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析 写字楼市场分析 1、天津写字楼宏观经济环境分析 1.1、宏观经济发展状况 来源：天津市统计年鉴 长期以来，天津市的经济水平保持了两位数的发展，2004年，天津市地区生产总值完成2931.88亿元，比上年增长19.8%，增幅达到15.7%。全年人均GDP达到31550元。05年上半年，又完成地区生产总值1577.59亿元。经济的长期稳定增长为各行各业的发展创造了良好的经济环境，也为写字楼市场的发展带来了乐观的预期。 1.2、第三产业发展状况 年份 第三产业 增加值（亿元） 增长速度 占国民经济比重 2000 754.42 10.7% 46.0% 2001 856.6 11.7% 46.9% 2002 960 11.2% 47.5% 2003 1084.9 11.5% 45.5% 2004 1269.43 11.7% 43.2% 来源：年天津统计年鉴 作为大型工业城市，天津市的第三产业比重长期保持在50%以下的水平。但是，随着地区经济的飞速发展，第三产业也有了长足提高。2004年，天津市第三产业完成1269.43亿元，按可比价格计算较03年增长11.7%。随着天津市建设北方金融中心力度的加大，第三产业将继续蓬勃发展，为写字楼的长期需求提供有力保障。 1.3、政策法规 根据市政府第22次常务会议关于加快停缓建项目处置工作的要求，2005年，市政府将力争全部盘活停缓建项目，消灭所有烂尾楼项目。随着这一政策的实施，未来一到两年内，天津市的写字楼市场将呈现集中放量的局面，形成激烈的竞争。 1.4、宏观经济状况小结 分析天津市宏观经济发展和政策法规证明：长期来看，