2005年重庆土地市场分析报告.docVIP

重庆土地市场分析报告 一、重庆市土地资源概况 3 1、 重庆市土地利用现状 3 2、 重庆市土地资源特点 3 二、土地相关政策分析 5 1、经营性土地的出让严格以招标拍卖挂牌的方式进行 5 2、政府加大对土地市场治理整顿的力度，效果明显 6 3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》预示对土地市场的管理更加严格 7 4、政府加强土地出让管理，规定土地出让最低价 9 三、重庆市主城区土地出让总量分析 10 1、 重庆主城区土地出让宗数走势及分析 10 2、 重庆主城区土地出让面积走势及分析 11 3、 重庆主城区土地出让建筑面积走势及分析 12 4、 重庆主城区土地出让方式（招、拍、挂）比例变化及分析 12 5、 重庆主城区土地供应结构变化及分析 16 6、 重庆主城区土地出让容积率变化及分析 16 7、 重庆主城区土地单价及楼面地价变化及分析 18 四、重庆主城各区土地市场交易情况 18 1、重庆主城各区土地交易情况对比分析 19 2、主城各区交易情况及各区主要板块对比分析 20 ◆ 巴南区 20 ◆ 大渡口 21 ◆ 江北区 23 ◆ 九龙坡区 24 ◆ 南岸区 26 ◆ 渝北区 27 ◆ 沙坪坝区 29 ◆ 渝中区 30 ◆ 北部新区 32 五、土地交易与房地产供应之间的交叉分析 33 1、 土地出让可建筑面积与新开工面积对比分析 34 2、 土地出让面积与投资额对比分析 34 3、 平均土地单价与房屋平均价格的对比分析 35 六、土地需求 36 1、 总体需求 37 2、 竞争格局 37 七、结论 37 1、 土地交易市场整体分析结论 37 ◆ 同时期土地开发使用率虽高，但未来房地产开发供应量仍然较大 37 ◆ 目前的土地交易仍以“三北”及南岸区为主 38 ◆ 土地市场成交量呈下降趋势，土地平均单价则有所升高 38 ◆ 地价与房价的走势基本一致，但地价的增长幅度大于房价的增长幅度 39 2、 土地市场未来发展走势 39 （1） 潜在供应地块 39 （2） 区域供应趋势 41 ◆ 江北城溉澜溪板块 41 ◆ 南岸弹子石板块 42 ◆ 沙坪坝西永组团板块 42 ◆ 九龙坡华岩板块 42 重庆土地市场分析报告 引言： 土地是构成房地产的重要部分，土地的获得方式、成交价格、供应量的变化、供应分布以及土地用途结构的变化都将对房地产市场产生重大的影响。近年来，随着国家房地产宏观调控政策的不断调整，特别是针对土地市场的一些政策的出台，土地成为了开发商最为关注的焦点之一。 而重庆土地市场在2003年之前的管理一直较为混乱，用作房地产开发的土地多以协议出让的方式进行，土地市场并没有朝一个健康的方向发展。2003年下半年开始，重庆土地市场在政府的大力整顿下逐渐规范，主城区经营性土地交易都必须在土地交易市场以招拍挂的方式公开进行。而重庆近两年的土地交易情况、各个区域的土地价格、未来的土地供应量、出台的土地政策和未来的土地供应趋势对房地产市场的影响等这一系列的问题都将是发展商所关注的重要问题。 针对这一系列的问题，本报告将通过对重庆土地交易中心近年出让的土地明细进行分析，以期对重庆土地市场的未来走势有一个明晰的方向。 数据说明： 本报告数据来源于重庆土地交易中心，由于重庆土地交易中心的土地成交数据是从2003年8月开始记录，因此本报告中所使用的土地相关数据的起始时间为2003年8月，同时2005年11—12月的数据截至到报告发行时间尚未公示，所以2005年的土地相关数据为2005年1—10月份的数据。 另外，在所有土地数据中的土地价格为该地块的土地出让综合价金，即地块的实际成交价格，包括该地块的成本价、自行拆迁费用及还房费用等。土地出让建筑面积为地块规划可建的最大建筑面积。土地出让面积则为该出让地块的毛用地面积，包括净用地面积、公建、绿化等用地面积。因此在文中的土地单价及楼面地价均由该地块的综合价金与毛用地面积得来。 重庆市土地资源概况 重庆市土地利用现状 重庆市土地总面积8.24万平方公里（折合12359.9万亩），其目前利用的现状可以从农用地、建设用地和未利用地三个方面来说明： （1）农用地616.34万公顷（折合9245.1万亩），占土地总面积的74.85%。其中耕地255.64万公顷（折合3834.6万亩），园地16.26万公顷（折合243.97万亩），林地300.78万公顷（折合4511.7万亩），牧草地20.59万公顷（折合308.83万亩），水面23.07万公顷（折合346.7万亩），分别为土地总面积的31.05%、1.98%、36.53%、2.5%和2.97%。 （2）建设用地52.86万公顷（折合792.98万亩），占土地面积的6.42%。其中城镇村及工矿用地43万公顷（折合644.94万亩），交通用地7.67万公顷（