2006年泉州房地产市场分析报告.docVIP

一、泉州宏观城市经济环境分析 1、泉州城市大环境分析 1）城市发展概况 泉州市地处福建东南部，北承福州，南接厦门，闽南金三角核心位置。是中国历史文化名城，全市土地总面积10866平方公里，756万海外华人华侨60多万纺织、服装、机械制造、石油化工、食品饮料、石材、制鞋百亿产业集群额储蓄额 泉州 762万 1626.3亿 153.36 921.79亿元 12090元 14209元 厦门 153.22万 1029.55亿 209.66亿 585.07亿 38185元 16403元 福州 666万 1482.06亿 195.45亿 1155.04亿 17342元 12661元 漳州 457万 626.36亿元 50.61亿元 285.13亿元 6234元 11241元 、 二、泉州城市经济对房地产发展的影响 泉州城市经济的发展为泉州房地产业的良性循环发展奠定坚实的基础，使得泉州房地产市场这几年呈现蓬勃的发展势头。与此同时城市经济的发展，使泉州房地产面临新的发展格局。宏观可概括成四大方面： 第一、由于泉州产业的发达，使泉州产生了大量的富裕阶层，经济发达，居民经济基础优越，集合大量中高端需求力，在泉州市场供应不足及购买力强劲的驱使下，楼市价格逐年以千元的速度飙升。给这几年泉州的楼市创造巨大商机。 第二、由于政府对城市发展运营力度不足，导致泉州房地产开发与城市经济发展不相协调，整体步伐偏慢。2005年房地产开发投资占全社会固定资产投资不到16%。仅占全市GDP的3.81%。因此由于政府对土地供应不足，导致整体市场供应量不足。 第三、由于政府对土地放量不足，一级土地市场供应紧缺，直接导致近年来商品房呈现“供不应求”的现象，使市场需求从2004-2006上半年处于供应短缺状态。 第四、泉州楼市价格的上涨迅猛，再加上政府开始逐渐加大对城市的运营力度，新区开发热度越来越大，形成了中心城区与新区并向发展的势头，泉州今后房地产市场面临新的发展格局。 以上四大状况构成了泉州房地产市场发展的宏观格局，那么泉州房地产现状格局具体是怎样的呢？下面我们通过对泉州房地产市场作系统性的综合分析，总结提炼本项目的市场机会点，为本项目的操作提供价值性的参考依据。 一、市场总体供应与需求分析 1、市区近年土地供应状况分析 年份 泉州地区 泉州市区 备注 2004年 695.99亩 商品住房开发供地407亩 05年泉州市区招、拍、挂18块，扣除别墅供地。商品住房开发用地仅288亩 2005年 3670亩 总供应1508亩（包括两宗别墅用地1219.78亩） 对泉州市区2004-2005年土地拍卖情况进行统计分析，可以很明显地发现： 其一、土地供应规模偏小 土地供应零散，扣除两宗别墅用地外，2005年招、拍、挂地块中，平均只有18亩/地块，不仅造成土地资源开发的浪费，更影响到房地产业的规模化、品牌化发展。这也是泉州一直没有出现大规模社区开发供应的主要原因之一。 其二、土地供应量明显不足 两年总共通过招、拍、挂总共供应土地1915.77亩，扣除两宗别墅用地1219.78亩，商品住房只有695.99亩，只占土地总供应量36.33%，从源头上就已造成商品房供应结构不合理局面。供应结构的不合理直接导致两种结果的产生： 第一、由于土地供应稀缺，一方面导致广大开发商“僧多粥少”土地一级交易市场竞争激烈，导致土地价格猛涨；据统计：04-02地块，楼面地价就已经达3500多元/m2；06年东涂地块楼面价达3100元/M2；另一方面土地供应不足使得后续商品房开发产生“供不应求”的局面，影响到整个房市的供求关系。 第二、土地价格的上涨直接导致泉州商品房价格的快速上涨，直接导致了高价房的产生，高价房又带动了整体楼市价格的上涨。从2004年市区2004年3203元/M2的均价，涨至2005年4422元/M2，一年以1200元/M2的高速增长，这表明泉州楼市存在着极大的不稳定性。 这几年泉州市区土地供应不足的主要原因主要有两大方面： 一方面：政府部门为增加财税收入，所供应地块主要以中心城区为主，另一方面：政府对城市运营力度不够，导致新区地块供应条件由于基础配套还未形成原因，仍然不够成熟。但随着2006年泉州城市化进程的加快，今后泉州市区土地供应不足的情况将彻底得到改善：江南新区、洛江新区、城东片区、东海片区及几大经济适用房的开发建设，呈现四面开花的局面、据初步统计今后2年泉州将有至少3000-4000亩的土地面向市场。因此今后1-2年内土地供应不足的现象将得到彻底的改善。 2、市场供应量与需求量分析 1）泉州市2003-2005年全市新准预售面积与销售面积比较分析 年份 商品房销售面积 商品房销售面积 2003年 151.3万平 151.8万平 2004年 167.9万平 22