商业地产好处及难点.docVIP

1、商业地产概述 商业地产既不是商业，也不是地产，商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资,是十分复杂的综合性产业,是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。 ※商业地产的好处 ●长期稳定的现金流回报 商业地产的第一个好处，是有长期稳定的现金流回报。商业地产的现金流是稳定且长期的。只要这个物业还存在，每年都会有现金回报。初期几年回报率也就百分之十左右，回报率是较低的。但是商业地产的现金流是逐年增加的，万达商业地产的租金平均每年增加2%—5%。这个增长是环比递增，假如第一年租金是100元，第二年涨3%达到103元，第三年则是在103元的基础上再涨3%，基数会越滚越大。 ●享受资产升值的双重利益 除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受到资产升值的好处。 比如，住宅项目几年前卖的时候才7000元/㎡，现在达到1.2万元/㎡，但是这块物业的增值开发商拿不到，都被业主拿走了。商业地产项目就截然不同了，比如厦门SM项目，一开始大家都不看好SM区域。SM去了，经过10来年的发展周边不仅房子升值了，周边地价也升值了好几倍，这也意味着SM本身物业也升值了好几倍。这就是商业地产的好处，除了有长期稳定的现金回报外，资产升值也很快。 ●不受经济周期影响 除了以上两点好处，商业地产还不容易受经济周期的影响。经济萧条的时候，住宅、汽车就卖不动了。但商业地产不同，不管怎么萧条，人不能不吃饭、不买生活用品，所以零售业是受经济周期影响较小的行业。 拿亚洲金融风暴来说，几年的时间里，金融证券行业、房地产行业、奢侈品行业下跌得非常厉害，很多原来年薪百万美元的投资公司总经理失业后被迫去开“的士”，但是亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。在日本，政府为了抵抗金融风暴带来的市场低迷，给每个家庭送购物券，鼓励国民消费，保证了零售业没有下滑。 ※商业地产的难点 商业地产一般企业做不了，主要存在三个限制条件： ●门槛高 首先对资金的需求量大。住宅地产一个项目总投资10个亿，可能2个亿或3个亿就可以启动了，优秀的房地产企业像万科、万达、中海、富力,住宅项目总投资50%以上来自预售。但是商业地产不一样，买地、盖楼的钱要全付，10个亿的项目至少要投入8、9个亿才能启动。一个项目总投资动不动就十几亿甚至几十亿，企业不具备相当的资金实力就做不了商业地产。 其次，对人才的要求非常高。商业地产不是会搞住宅地产就可以做，商业地产需要多方面的专业人才，最好是复合型人才，对人才的要求更高。 ●风险大 古人讲“福祸相倚”就是这个意思。好的东西肯定难度大，利润高的东西相对风险也高。 商业地产首先难在定位与招商。没有相当的基础和经验很难做到定位准确、设计科学。一块地要做多大规模？配备哪些主力店更合适？确实非常难把握。俗话说,“事非经过不知难”,定位招商是很难的。 就有教训。我们最早做商业地产时，一心想找世界500强企业入驻项目，认为只要是世界500强，引进商业中心就不会错。但事实证明这种招商定位思想是错误的。早期万达曾经引进世界建材业巨头进入城市中心商业项目，后来在实际经营中发现,家具店、建材店是目的性消费极强的业态，对商业中心的人气贡献是最小的，根本不适合在市中心区开店。万达的天津、沈阳项目都位于当地最黄金的地段，但项目里面的建材主力店恰恰效益最差。 商业地产的另一个风险是规划设计。即使位置选对了，交通动线、人流动线、结构负荷等设计不合理，还是要出问题。举一个例子：上海有一个48万平方米的松江Mall，在松江大学城旁，项目位置非常好，附近几个大学加起来有20多万人，政府也做了交通枢纽的连接，地铁、20多路公交汽车在这里交汇。当地政府为了打造这个商业项目，还给项目配套了相当数量的住宅用地，应该说项目本身没有大问题。但是由于开发商不专业，将项目设计成地下一层地上六层、每层6万多平方米、层高4.5米、荷载500公斤的普通公建，这种层高、荷载根本不符合超市、建材、图书等一系列商家的技术条件。再说每层6万多平方米实在太大了，就是开业了，人在里面还不晕掉吗？所以项目都建到一半了，也招不到商，现在这个项目已经“烂尾”死掉了。 ●管理难 除了以上讲的原因，商业地产即使有资金、招商成功、项目也建成开业了，也不意味着全部成功。 对于住宅地产来说，只要地拿下来，户型合适，价位适合需求，房子盖起来，销售之后就赢利了。商业地产则不一样，就算有地有钱有人，也成功开业了，也并不意味着就成功了。开业不一定是大吉，也可能是大难的开始。因为商业地产项目的后期运营管理，在很大程度上决定着商业地产的成败。 第一，商业地产有培育期。任何想做商业地产的人都要有足够的思想准备，要熬两年才能说项目是否真正成功。开业不等于胜利，至少还要过两三年市场培育期的苦日子。举一个例子，广州的天河城，五家股东拿了几个亿盖了一个商业中心，