2007年黄石市博学仕在邸营销策划书.pdf

博学仕邸 营 销 策 划 书 雅鲁藏布策略部 2007 年5 月 目录： 第一部分 项目SWOT分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 第二部分 项目市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14 第三部分 规划建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 第四部分 价格策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 第五部分 总体营销推广策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37 第六部分 广告策略和媒介组合„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„38 第七部分 分阶段营销推广方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„42 第八部分 展示中心布置建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„60 附：项目宣传费用清单 第一部分 项目SWOT分析 一．项目分析 1．基本情况 1）项目位置 本项目位于湖景花园项目西北角，占地面积2000 多平方米，拟建筑面积30000 平方米，北临琥珀山庄，东、南 靠湖景花园，西接黄石二中 2）项目周边配套 黄石二中,九年义务教育的小学中学,湖北工业学校,招商银行,中国银行,交通银行等 3）项目区位图 4）项目北向现状图： 2．项目swot 分析 S、优势 1）本项目紧邻湖北省重点高中——黄石市二中，三年时间内其附近将落建一所九年制义务教育学校。 2）自身产品设计的独创性在同类产品中将具一定竞争性。 3）毗邻大盘湖景花园，可以利用其小区配套，充分容入小区的社区生活。 4）毗邻琥珀山庄，该项目形象好，能提升区域内项目价值。 5）虽开发商开发经验少，但由专业咨询公司全面操作，具有开发专业优势。 6) 规划中的观湖景带将提升本项目的景观、绿化效果竞争力。 W、劣势 1）相对于区域内竞争项目，本项目地段相对较偏。 2）项目周边目前状况（环境、配套）较差。 3）区域内小户型同质产品竞争激烈。 4）本案相对独立，发挥空间小。 O、机会 1）城市中心的转移，尤其是市政部门的落户，将带动整片区域的发展。 2）黄石市二中陪读家长较多，巨大的陪读租房市场以及服务陪读的教育、生活配套为本案的提供较多投资机会。 3）好的教育配套环境为本案提升附加价值。 4）区域内小户型有一定的市场需求。 T、威胁 1）项目周边楼盘较多，且多为大盘，竞争激烈。 2）整个区域项目推出时间（同期、二期推出）的接近，加大竞争。 3)湖景花园开发的还建房将对本项目形象有一定影响。 3．市场需求分析 1）城市中心的逐步转移，将吸引大批原中心城区人群向新中心的转移。 2）大冶市有约30%的人群欲在团城山区购房（黄石市场调查结果）。 3）区域内楼盘销售情况较好，在正常销售周期内，当前在售项目销售比例基本在80%以上（市场调查结果）。 4）二中陪读家长采取就近原则在二中附近租房（调查显示约1500 学生/年）。 5）本案临近二中，部分父母考虑为小孩提供好的教育环境，将在本区域购房。 4．竞争分析 用 总建 地 销售情 项目 地址 筑面 主力户型 价格 优势 劣势