沧汇商贸大厦可行性研究分析报告.doc

沧汇大厦可行性研究报告 第一章???项目开发背景 ????临南概况 ????临南市位于河中游，安省中部偏北，毗邻。地处东经16°与北纬3°之间，东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界?。全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。全市东西长78公里，南北宽51公里。总人口231万。下管辖潘集区、田家庵区、八公山区、谢家集区、大通区和凤台县，五区一县。 ????临南市经济状况 ????2005年临南市完成地区生产总值?263.6亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值29.49亿元，增长0.3%；第二产业增加值140.18亿元，增长25.2%；第三产业增加值93.93亿元，增长10.3%。三产业比例为11:53:35。按户籍人口计算,我市人均地区生产总值11232元(按2005年底汇率计算约合1386美元)。 ????临南市房地产发展状况 临南市的房地产开发投资快速增长。随着旧城改造步伐的加快，2005年全市完成房地产开发投资?15.03亿元，比上年增长13.0%；房屋施工面积347.67万平方米，增长40.8%；其中住宅329.64万平方米，增长51.2%。房屋竣工面积103.22万平方米，增长0.4%，其中住宅95.15万平方米，增长8.6%；全年经济适用房竣工面积5.5万平方米。全年商品房营销面积42万平方米，下降10.2%;其中住宅营销38.7?万平方米，增长?0.9%?。 ????临南市商业市场状况 ????目前临南市商业主要包括龙湖路商圈、淮舜路老城区商圈、陈洞路数码一条街、人民路电器一条街、香港街建材一条街。 ????龙湖路的商业是临南市新兴的配套齐全，购物方便，购物休闲集中的城市中心商圈，主要以满足人们日常大额消费为主。以大型商场、专卖店、超市、步行街、小型街铺为主要商业形态，包括餐饮、服装、珠宝电器、化妆品、酒店宾馆等，经营档次高，客户范围涉及全市以及外地，以华联超市为龙头，名店名厦林立，其中有四海、华联、盛发、百货大楼和商贸文化广场，街边分布着大量的专卖店，是临南目前最繁华的商业街区，吸引了大量年轻消费群体，代表了临南当今的消费水平，是目前临南人气最旺，经营档次最高，级别最高的城市中心商圈。 ????老城商圈 ????老城区商圈是形成时间最长的一个商业区，虽然在近几年进行了投资修改，但相对于龙湖路商圈来说老城商业区的商品档次较低，业态比较混乱，缺乏主题，包括：小商品市场、集中式商业街，主题商场、专卖店等，经营档次中下，沿街商铺相对破旧，人流大，为旧城区核心商圈，属于城市次级商圈，典型商业有有临南市钟楼商场（主题商场）、淮滨商场（主题商场）、金湾名街（集中式商业步行街+大超市）、金太阳广场（集中式商业步行街）。 ????陈洞南路数码一条街： ????靠近高校，以街铺为主，主要经营数码产品，商铺面积较小。 ????人民南路电器一条街： ????以街铺为主，主要经营家用电器，商铺面积中等大小，装修较好，包括临南家电广场，各类家电专卖店（格力、长虹、日立等）、空调大世界。 ????香港街建材一条街： ????包括永安建材大市场和东安家居大市场，集中式专业市场、街铺，经营以建材、家具用品为主。 ????以上是我们对于本项目市场宏观环境和中观环境的研判，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。 第二章???项目规划概况 ????项目基本情况 ????项目名称：临南新天地商贸大厦? ????建设基址：临南市朝阳路与龙湖路交汇处 ????土地性质：商业用地。 ????占地面积：7640㎡（11.46亩） ????总建筑面积：41333㎡ ????地上建筑面积：34038㎡ ????商业面积：14140㎡ ????办公面积：19898㎡ ????地下一层面积：7295㎡ ????建筑密度：38.27% ????绿地率：15% ????容积率：4.455 ????机动车停车位：116辆 ????地面停车位：5辆 ????地下停车位：111辆 ????项目规划设计说明 ????总体规划： ????由于朝阳路与龙湖路为临南市主要商业街道，故本案将商业沿道路周边布置，主要办公出入口置于大厦背面，近地下车库出入口，方便商业办公的外事活动，同时因地制宜利用地块边角料设置地下自行车库。项目仅在基地东侧设置了一条7米宽的出入双车道，于办公入口前做尽端式回转，或进入地下停车库。货流则在基地车行出入口不远处，就可在主楼底层退进的一处空地入货，同时近大厦的货梯入口，便于及时疏散货物，不干扰商、办流程。整个基地沿朝阳路与龙湖路均考虑设置了各种体量形状不同的竖向交通工