新城地产2011房产销在售法律风险分析（讲义）.pptVIP

个人观点：在本案中，关键的是原告在迟延付款后发生银行政策变化，况且，不可抗力的内涵为不能预见，无法预见，而在宏观调控的大背景下，已经排除了不可预见范畴。且，根据《合同法》的规定，在迟延履行后，发生不可抗力政策，不能援引不可抗力免责。贷款不能的原因不能由我方承担，为原告自身的资信问题。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 交房属于销售的后期环节，但在销售的一些隐患会在后期交房体现出来，如上述提到的虚假广告等风险。在这里主要与大家分享一下房屋质量问题的风险。 例五：销售后期，交房风险 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 案例简介 王某系我司上海某小区的业主，其购买的房屋出现墙面裂缝、地面不平整等问题，在验房当天，拒绝收房，王某在当天的验房单上写下了14条房屋问题，我司物业人员在上面敲章表明接受整改。后因无法达成一致，王某一直拒绝收房。王某诉至法院，要求我司承担逾期交房的违约责任，并要求整改维修。 问：我司是否需承担责任？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 法律风险提示 1、质量问题是否属于拒收房屋理由？ 2、物业在上面签署同意整改法律效力如何？ 3、我司有无逾期交房？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 法庭辩论 原告主张：1、我司房屋存在质量问题，且物业人员出具承诺同意整改；2、因质量问题不符合国家要求，无法达到交房标准，被告承担逾期交房责任。 被告抗辩：1、根据《商品房买卖合同司法解释》，只有房屋主体质量不合格时，业主有权拒收房屋，不然构成逾期收房，合同约定交付标准为通过综合验收，我司出具的竣工验收备案表已表明我司房屋达到交房标准；2、关于物业人的承诺不属于开发商的法律责任，非我司出具的承诺，不具有法律效力。 审理结果：调解结案，我司赔偿5000元。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 法务分析 在交房标准上，主要看合同的约定。业主是否有权拒收房屋，一是看房屋主体质量是否不合格；二是看房屋质量问题有否严重影响到居住生活。在第一点的判断可由专门的鉴定机构认定，在第二点的鉴定商有自由心证的范畴。 物业人员虽与房产公司为独立法人主体，但为我司委托单位，且经营商直属一家，有被认定为表见代理的风险。 虽然在本案中，业主无权拒收房屋，但是合同未约定质量标准，则应按照国家标准或地方标准执行，若鉴定不能达到，我司须无偿修复至合格标准。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 在期房按揭贷款中，开发商的法律风险主要来自购房人。购房人逾期还款会直接导致银行要求开发商承担连带担保责任，而在遇到不良购房者的情况下，该购房者还涉及多个债务纠纷，在法律上又没有明确规定我司可以优先受偿，可能会面临无法追偿的风险。 例六：购房者按揭贷款中的法律风险 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 案例简介 樊某系我司小区购房者，于2009年10月16日于我司签订商品房买卖合同，首付520914元，同年向建行贷款206万元，我公司承担全程连带担保责任。由于樊某涉及非法集资，依法被刑事审判，导致樊某无力偿还建行贷款，被建行依法起诉，我司被要求承担连带担保责任。期间，由于樊某涉及刑事犯罪，其购买的房屋被法院查封扣押