房地产开发模式在.pdfVIP

目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作 为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、 管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发 模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的 高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此 趋之若骛。 香港模式——“一条龙”式垄断游戏 由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了 香港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、 营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开 发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。 香港模式具有以下几个鲜明特点: 地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高 密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一 辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。 项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一 条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、 新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成 地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开 发量约占香港总开发量的80%左右。 获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占 有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港 不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。 融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比 较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多 元化融资。 期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏 规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求 上大大降低了开发商的入行门槛。 美国模式——敛聚暴利门都没有 通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房 地产发展模式。 美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有 最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、 建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。 美国地产模式的背景及特点是： 土地自由供应。理论上讲，在1990年日本地产泡沫最大的时候，如果把整个东京卖掉 后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地价之低。如果再追溯一 下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地 160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有；由此形成美国62%土地私有的格 局，让政府不可能对土地供给进行严控。 专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产 业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同 完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字 楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。 以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国没 有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资 商、投资基金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资 商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的房地产投资商主要是从事物业投资， 而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表， 美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。 收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资 金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资，全国大多数人都 可