2009年上半年南京新的建商品住宅成交情况简报.docVIP

2009年上半年南京新建商品住宅成交情况简报 1? 全市总体情况分析 2009年上半年全市新建住宅累计上市销售情况 备注：消化率按上半年认购成交总套数计算;余房消化周期按上半年平均月成交套数计算。 1.1? 半年成交量接近去年全年的成交量，同比去年上半年增长71%。根据南京网上房地产统计，今年上半年全市新建商品住宅累计成交40225套，相当于去年全年成交量42401套的94.9%，已经接近全年的成交量。与去年同期相比，上半年全市住宅成交量同比增长16729套，增幅71.2%;与07年上半年市场过热时期相比，低12.7%;较06年上半年高5%。上半年成交量的大幅回升，首先是政策刺激带动刚性需求的爆发，刚性需求消化库存促使房价稳定之后，在二套房贷松绑的刺激下，改善型需求开始入市，成交量进一步放大，开发商减缓开发上市节奏致使新增上市量短缺，供求比逐步降低之后房价开始小幅上涨，成交量回升成功转化为房价的回升，通胀预期也吸引民间财富通过投资房产实现保值增值的愿望愈发迫切，不景气的外贸等行业以及融资生存困难的中小企业也纷纷转移资金投资炒房，投资型需求开始释放，成交量再次放大。“房子越买越少，房子越少买的人越多，买的人越多房子越少，房子越少价格越上涨，价格越上涨买的人越多”，供应短缺和需求持续放大、房价上涨的相互推动态势就此形成。上半年末，受新增上市量短缺的制约，同时库存中的高性价比房源通过前期消化已经剧减，否则成交量可能进一步放大。展望下半年，成交量已经不是重点，热点已经转化为供应短缺下的房价上涨幅度，政策层面关注的重点也已经从推动成交量回升转化为对房价上涨的担忧。 1.2? 上半年43%的成交量来自于消化库存，新增房源的供求比逐月走低，优质房源日益短缺。根据南京网上房地产统计，今年上半年全市新建商品住宅累计上市22969套，与同期成交40225套相比，相差17256套，也就是说，上半年大约消化了17256套库存房源，约占上半年成交量的43%，去库存化成效显著。上半年全市住宅新增房源的供求比为0.57，如果加上库存房源，总体供求比约为1.89，总体处于供严重大于求的状态，这也是上半年尤其是前3个月房价没有明显上涨的主要原因。从月度变化来看，上半年新增上市量处于持续萎缩状态，由前4个月的5000多套下降到5、6月份的3000多套，成交量则从3月份起就回升到8000套左右的水平并基本稳定，新增供求比逐月走低，供求关系逐步改善，新增优质房源的短缺开始推动房价的全面回升。 1.3? 库存房源逐月递减，消化周期降入房价拐点。由于月度上市量持续小于成交量，1-6月份库存房源逐月递减，在供求差逐月扩大的背景下，库存房源去化的速度也逐月加快。随着库存的递减和成交量的放大，库存房源的消化周期逐月缩短，缩短的速度逐月加快，库存房源由1月末的53300套下降为6月末的31799套，5个月累计去化库存21501套，约占1月末库存总量的40%;库存房源的消化周期由1月份的12.9个月下降为6月份的4.7个月，降低了2/3左右，并在4月份下降到6.8个月，根据经验，当库存房源消化周期达到6个月左右的时候，供求关系的变化将促使房价迎来拐点，果然4月份之后全市房价开始小幅回升，并在6月份前后形成全市普涨格局，开发商惜售待涨已经成为当前市场的主基调。由于7、8月份为传统的淡季，预计推盘上市量仍将在底部徘徊，供应短缺局面将延续到秋季旺季之前。从开复工到具备销售条件至少需要半年至一年左右的时间，当前供应紧缺的局面将持续到明年春天前后，下半年将出现供应收缩推动下的抢购和房价上涨行情。 1.4? 上半年全市均价同比降幅逐步收窄，环比逐步小幅上涨。根据国家发改委统计数据，上半年，南京新建商品住宅价格同比涨幅基本稳定在-4-5%左右，降幅逐步收窄，同比数据受去年同期房价影响较大，往往与直观感觉相差较大，不如环比数据更能真切的反映当期房价的月度变化。从国家发改委统计数据可以看出，自去年12月份以来，南京新建商品住宅价格环比降幅逐步收窄，并且在2月份止跌回稳，自3月份开始，环比开始小幅温和上涨，3-5月份累计上涨1.2%左右。总体来看，成交量回升和供应量短缺推动了房价的普遍性回升，结合供求态势来看，房价的新一轮升势已经处于起步阶段。 1.5? 上半年全市住宅平均成交套均面积108.7㎡，同比去年上半年提升2.4㎡。去年受市场调整影响，改善型需求和投资需求大幅萎缩，基本以刚性需求为主，成交套均面积偏小。今年上半年，从年初到4月份之后，完美实现了从刚性需求到改善型需求和投资客、高端客群的成功交接和相互拉动，大户型公寓和别墅逐步热销，直接拉高了全市的成交套均面积，同比去年上半年提升2.4㎡。 1.6? 中大户型成交比例环比上升，140㎡以上户型增长最快。综合来看，80㎡以下的小户型基本保持平