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中能·嘉合兴园（暂用名）项目 发展建议报告 序 海滨青岛，其实一直缺乏真正意义上的精品住宅和样板小区，从绚丽多姿的沿海一线到规模庞大的浮山新区，从最早纳入国家级住宅示范的四方实验小区到号称郊区大盘的奥林匹克花园，青岛地产一直在“海景”和“规模”的概念里兜圈，少有楼盘能从传统的设计概念中脱颖而出，成为业内的精品， 单调的强调绿化面积、庭榭楼阁正在成为 楼盘突破的阻碍！ 辽阳西路，岛城屈指可数的中心地段，延吉路、福州路、山东路，青岛市区唯一的规模开发用地，2.1平方公里的CBD规划彰显着这一地区蕴含的巨大发展潜力。 “中心地段，成熟的周边环境，以及CBD孕育的发展潜力和拥有足球背景的中能品牌，正是我们项目的四大核心优势。” 如果再有一个极具特色的开发定位、一个一流的小区规划、一个符合市场需求的户型设计、以及一个合理的施工节奏和系统的营销策划，必将有利于项目精品战略的落实，开发收益的实现、从而赢得社会的广泛认可，迅速建立项目品牌及发展商品牌，将中能.嘉合兴园塑造成为真正的精品！ 第一部分 项目评价 一、项目概况………………………………… ……………………………………P6 二、技术指标………………………………… ……………………………………P6 三、用地现状……………………………………………………………………… P6 四、交通状况……………………………………………………………………… P6 总体评价……………………………………………………………………… P6 第二部分 市场调研分析及项目SWOT（上） ——市场调研分析 一、2005-----2006青岛地产的宏观营销环境分析 …………………………P9 二、竞争分析………………………………………………………………………P12 三、各楼盘竞争性比较……………………………………………………………P18 第三部分 市场调研分析及项目SWOT（下） ——项目优势分析及项目SWOT 一、竞争性楼盘的软肋和机会点…………………………………………………P21 二、中能 ? 嘉合兴园客观优势分析…………………………………………… P22 三、足球——隐在中能背后的潜力资源…………………………………………P24 第四部分 项目开发主题设计 一、中能·嘉合兴园的概念理解…………………………………………………P27 二、项目开发主题设计……………………………………………………………P28 三、开发理念——融入规划设计示意……………………………………………P29 第五部分 项目规划建议 一、项目总体规划建议…………………………………………………………P31 二、园林景观设计建议…………………………………………………………P38 三、交通系统设计建议…………………………………………………………P42 四、运动设施设计建议…………………………………………………………P44 五、商业部分运作设计建议……………………………………………………P45 六、智能化设计建议……………………………………………………………P48 第六部分 项目营销规划（简） 一、项目定位……………………………………………………………………P52 二、营销策划阶段划分…………………………………………………………P57 三、开发周期建议………………………………………………………………P58 四、物业管理建议………………………………………………………………P58 第七部分 我司服务内容及模式 附后：我司服务内容及模式……………………………………………………P60 第一部分 项目评价 一、项目概况 本项目由青岛中能房地产开发有限公司开发建设，是中能集团介入地产行业的开篇之作，项目位于青岛市市北区CBD中央商务区北部，场地北面为“家世界”购物广场，南面为青岛飞燕精密钢珠厂，东面为绍兴路，西面为吴兴路。 本宗地紧邻东西方向的城市主干道，宽为52米的辽阳西路，距离流亭机场半小时车程，东侧为浮山山脉。北侧为错埠岭居住区。 二、技术指标 总用地面积 约3万平米 容积率 3．3 总建筑面积 约8-9万平米 三、用地现状 基地地势南北高中间低，东高西低，地块呈反L形，基地边长：北侧约为189米，东侧约102.5米，西侧约212.5米,南侧为约98.5+92.5米。（图示） 四、交通状况 目前本项目附近交通便捷，有126路、119路、28路、602路、370路、12路、309路、211路公交车在本项目设有站点，无车业主亦可顺利到达青岛东部商业中心、台东老商业中心、浮山新区、啤酒城等区域。 总 体 评 价 1、项目地块规模适中，适宜做“精”、做“细”。 外围交通状况良好，地段优势十分明显，是如今市区内屈指可数的规模开发用地，加之8-