体育馆西侧项目市场的定位核心策划.docVIP

市场定位核心策划 目 录 市场定位前言…………………………… ………………………………………………………………………………………………………4 定位策略……………………………………………………………………………………………………………………………………………5 定位推导……………………………………………………………………………………………………………………………………………5 定位原则……………………………………………………………………………………………………………………………………………7 项目总体 ……………………………………………………………………………………………………………………………………8 项目概况……………………………………………………………………………………………………………………………………………9 技术资料……………………………………… …………………………………………………………………………………………………9 地块资源…………… ………………………………………………………………………………………………………………………………10 周边配套……………………………………………………………………………………………………………………………………………17 交通条件……………………………………………………………………………………………………………………………………………19 街区功能…………… ……………………………………………………………………………………………………………………………19 项目综合定 ……………………………………………………………………………………………………………………………37 产品定位…………………………………………………………38 市场定位前言 本报告志在了解研究洛阳市房地产市场现状，预测未来发展趋势，由市场反映的讯息定位本项目。 （一）定位策略 本次市场调研深入了解了洛阳市场环境，根据市场制定合适的，差异化优化产品，填补市场空白。 (二）定位推导思路 1、项目的目标市场定位2、建筑产品定位 3、项目营销推广的定位4、项目的销售价格定位5、项目的市场营销策略定位6、推广定位）、周围环境景观污染状况 、工业污染：该地块处于B、空气污染：污染项目地空气质量。、噪音污染：地块的社会治安状况卫生状况 、项目所在区域居民家庭数量及人口总数2002年年末，、居民习惯的日常购物场所、周边居民文体设施 、医疗卫生、金融服务学校交通畅通，三、房地产市场概况 洛阳市房地产发展描述 跨入2005年的洛阳市房地产市场，目前整体波动不大，但平静的表面下却风起云涌，2005年的楼市主要有以下几个特点： 1、中高档项目增多，竞争进入白热化。 2005年洛阳楼市中高档地产项目竞争将异常激烈。 住宅市场：如建业森林半岛、顺弛第一大街、文兴阳光水岸、帝景桃园，君临华府广场，盛世唐庄二、三期，美伦凤凰城、洛浦御博城，中泰世纪花城二期，全城都市河畔二期等等中大型多个物业，将进入强销期。由于上述项目大都均价超过2000元/m2，甚至3000元/平方，而洛阳实际综合消费水平约在1300元/m2左右，全年消化量约在60万m2左右，今年仅上述项目总量已大大超过总消化量，可以说今年是关系到洛阳大部分房地产开发公司生死存亡的一年，竞争将非常激烈。 商业项目：洛阳市目前在售、建商业项目，建筑面积已超过30万平方米。目前现售项目中，老城区的亚威金城步行街，建筑面积3万平方米，老集街的居业家园临街商铺1万平方米，西工区的君临广场6万平方米，地下一层、地上四层。涧西区润峰广场7万平方米的地下一层、地上七层的商业。中原人家一期1280平方米的住宅底房和准备开发的二期2200平方米的住宅底房，基本销售告磬。另外，正在筹建而尚未开盘的项目：、西工商业步行节正在拆迁、新都汇、东方国际广场正在紧张施工等等，且都是携手国内知名品牌或国际大型商业，以商业航母的态势出现，价格有望突破20000元/平方。而洛阳本地客户经过润峰广场、君临广场珠江路步行街等商业地产项目概念性的冲击和购买消化，投资将变的更理性、更专业。高端商业地产项目竞争激烈 如果对以上现售的项目仔细分析，其总体销售率预计在40%以下，那就是说，今年市场至少会有18万平方米以上的商业存量房。 2、中低价位项目依旧是市场主流 前面说过，洛阳房地产消费水平约1300元/m2左右，远低于全国平均水平线。目前，洛阳市最多的房地产消费群体是中低端群体，据调研得知在洛阳潜在能购买12万元以下的房地产消费者居多而这一类消费群体面对市场选择面却很窄，这也导致目前在洛阳旺销的项目，均价大多在1200元/m2左右，所以说中低价位项目依旧是市场主流。 预计今后3-5年内，