华阳房地产发展趋势预测报告.doc

目 录 第一部分 房地产市场价格变动分析 房地产市场供给分析 房地产市场需求分析 房地产市场价格分析 第二部分 华阳楼盘变化趋势分析 华阳楼盘变化趋势分析 楼盘变化趋势综合评述 第三部分 华阳房地产市场竞争力分析 一、华阳房地产市场竞争力比较分析 二、华阳房地产市场竞争力综合评述 第一部分 地产市场价格变动分析 综合前面报告以及2003年华阳房地产市场调研的结论，通过对华阳房地产市场发展趋势的预测，为项目定位提供科学的依据。 我们以供给/需求为分析模型，对房地产市场供给状况、需求状况（数量需求、客户心理需求）进行预测，同时根据供给/需求的相互影响，对房地产市场的价格变动走向进行预测。具体预测模型如下： 价格变动 房地产市场供给分析 1、历史供应量分析 根据《华阳房地产市场调研报告》（2003年4月版），2001年12月至2003年4月市场的推出量为5443套，实际消化量为4193套。平均计算，一年的消化量在2960套左右。 开发面积（亩） 推出量（套） 销售量（套） 年均消化量 2574 5443 4193 2960 2、目前供应量分析 目前华阳的主要楼盘基本上处于清盘状态（如华阳滨河花园、利通·出水芙蓉、黄金海岸的二期等）。根据爱地获取的信息，最近将进入市场的楼盘供应量在2600套左右（麓山·高尔夫别墅为纯别墅项目，不计）。而且集中在4月底，5月初。 楼盘名称 规模 推出量（套） 推出时间 左岸花都（二期） 100亩 400 2004年3月开盘 翠拥天地（二期） 200亩 600 2004年4月底 黄金海岸（三期） 70亩 350 2004年5月 远大·都市风景（一期） 450亩 600 2004年4月 锦官丽城·亲水湾（一期） 180亩 650 2004年4月20日 麓山·高尔夫别墅 4000亩 —— 2004年4月 备注 共计2600 集中于4月底，5月初 和历史供应量进行比较可以看出，目前供应量低于历史供应量。说明市场仍有较大的空间。 房地产市场需求分析 2002年华阳人口约10万，计划2005年达到常住人口15万人口。2020年城区面积将由8平方公里达到27平方公里，居住人口达到30万。如果按年均增加 1.2万人计算，家庭规模为3人，则每年将增加4000套住宅。该数据与2002年历史推出量基本相当。 综合而言，2004年的华阳房地产市场的需求量将大于4000套。 房地产市场价格分析 历史价格变化比较 1.1多层售价变动分析 楼盘名称 2003年售价 2004年3月售价 平均增长率 华阳滨河花园 1600现房（4月份） 2200现房 24％ 黄金海岸 1800现房（4月份） 2000现房 出水芙蓉 1700期房（8月份） 2000准现房 22％ 左岸花都 1900期房（7月份） 2400准现房 通过以上数据比较分析，我们可以看出，华阳的主要楼盘房价上升了20％以上，平均增值为400元/平方米。 其中排除期房与现房、景观呈现等因素看，一年内华阳的房价整体上升较快，达到200元/平方米以上。 1.2别墅售价变动 楼盘名称 形式 2003年4月售价 2004年3月新售价 均值 增长率 黄金海岸 双拼 2250现房 2483 81％ 绿水康城 联排 2700现房 翠拥天地 联排 2500现房 出水芙蓉 双拼 5200现房 4500 锦官丽城 联排 3800现房 相对别墅售价攀升，华阳别墅的售价上升更快。从2003年年初的均价2483元/平方米升至4500元/平方米，增长率为81％。 这主要与华阳的别墅供应量以及新推出的别墅项目区位有关。在2003年4月翠拥天地、绿水康城等别墅项目基本处于尾盘状态。而黄金海岸、出水芙蓉等项目的别墅仅仅分布在沿河区域，合计不到50套。而且新推的项目一般沿河分布，区位优势比较明显。一定程度上对售价有所抬升。 目前价格 楼盘名称 形态 价格（元/㎡） 利通·出水芙蓉 多层 2100 左岸花都 花园洋房 2400 锦官丽城·亲水湾 多层 1800 远大·都市风景 花园洋房 2700 从爱地获取的信息看，在华阳新推出的项目中，房价基本上趋向于攀升的势头。一定程度上表现处华阳房价上升的空间较大。 3、价格变化趋势分析 3.1供给与需求对房价的影响 根据以上数据的分析，我们可以看出，市场的需求量在4000套以上。而目前市场的推出量在2600套。其间存在1400套的市场缺口。而且从去年至今年的市场走向看，