商丘市夏邑县项目可行性研究报告.doc

商丘市夏邑县项目可行性研究报告 前言 本可行性研究报告是针对夏邑县两个地块进行房地产市场开发而撰写的，整篇报告主要关注项目的市场可行性和财务可行性以进行综合分析和评价，最终得出相关结论，并对项目的发展给出相关合理化的建议。 本项目可研，在经过多个方案对比后确定以多层+商业作为本次可研的基础方案。所有投资估算、营销分析以均以该方案为基准。 夏邑县宏观经济环境 夏邑县地处豫、鲁、苏、皖四省结合部，面积1470平方公里，耕地140万亩。辖25个乡镇，其中8个建制镇，727个行政村，人口110万。夏邑县北依陇海铁路，南临江淮，东襟连云港，西连京九，是京九经济开发带的重要组成部分。 夏邑县历史悠久，是黄河文化的发源地之一。是伟大的政治家、思想家、教育家孔子的祖籍所在地。是著名军事家彭雪枫将军殉难地，县城内有战国时期筑就的城湖，拥有3000亩的水面，现已改造成为天龙湖公园，是商贸，度假、旅游等综合开发的宝地。 一、夏邑县经济发展现状 近年来，夏邑经济得到了持续快速健康发展，各项社会事业全面进步，精神文明建设不断加强，人民生活不断改善。2004年，全县实现国内生产总值47.5亿元，同比增长34.5%，其中一、二、三产业增加值分别完成18.4亿元、18.2亿元、10.9亿元，同比增长79%、18.3%、13%；财政收入8600万元，同比增长23%；城镇居民人均可支配收入5483元，农民人均纯收入2038元，分别增长15%和38%。 二、夏邑县经济发展的优势和差距 1、区位优势 夏邑县交通四通八达，通讯方便快捷，电力供应充足。陇海铁路、霍连高速公路、310国道、商永公路、商徐公路穿境而过。县城道路宽阔，环境优美，功能齐全，品位较高，是省级卫生城、园林城、文明城。县城拥有农机、工业品、农资、粮油等10多个商品批发市场，是豫、鲁、苏、皖结合部主要的物资商品集散地。夏邑县是“全国流通体制改革试验区”，“河南省农村综合改革试验区”之一，又是河南省治安模范县，具有优越的投资环境。 2、经济优势 改革开放以来，夏邑县经济始终保持着快速增长，GDP从1997年的21.9亿元，增加到2003年的34.3亿元，增长56.7％，年均增长9.4％；财政收入从1997年的5177万元，增长到2003年的8595万元，增长66％，年均增长10.6％。综合经济实力在全省排序由1997年的第94位上升到02年的62位，前移32个位次。 3、产业优势 近年来，随着国民经济和社会事业的发展，工业已初步形成了食品加工、生物发酵、电线电缆、建材、铸造、火机等产业优势。工业总产值由1997年的10.8亿元增加到2003年的41.4亿元，比1997年增长83.3％；农业生产条件得到改善，农业结构得到调整，社会事业等均得到较快发展。 4、人文优势 夏邑县历史悠久，人文荟萃，是伟大的思想家、政治家、教育家孔子的祖籍。近几年来，夏邑县顺利完成了企业产权制度改革和政府机构改革，初步建立起了一个以法制为基础的公平竞争的创业环境和优良的人文环境，民营经济和外向型经济已成为全县经济的主体和支柱。全县上下形成了重视人才、广纳人才的良好氛围。 5、经济发展目标 预测到2007和2010年全县GDP分别达到76亿元和110亿元，年均分别增长13.3％、13.5％；财政收入分别达到3亿元和6.5亿元，年均分别增长28.5％、29％；农民人均纯收入达到3310元，年均增长8％，到2010年达全到省平均水平；三次产业的比重由07年的32：46：22变为2010年的26.8：53.2：20。 从目前夏邑县整体经济来看：一是经济资产存量小；二是一产比重高、二产不强、三产和非公有制经济比重小；三是固定资产投资规模小，投资环境一般；四是农民收入增长缓慢。并且房地产投资政府政策优势并不明显。所以房地产发展市场有一定风险； 三、综合评价： 1. 夏邑县宏观经济形式利好，人民生活水平不断提高，整体市场及经济发展状况比较平稳； 2. 夏邑县经济总体发展势头良好，为房地产业发展提供了良好的发展空间； 3. 夏邑县城镇化水平近年来增速较快，对新增住房的真实需求客观存在，城市化是房地产发展的根本动力； 夏邑县房地产市场调研分析 根据夏邑县整体经济形势和房地产发展宏观环境，为了进一步摸清当地房地产投资形势，对目前夏邑县房地产市场在售楼盘选择样本进行了调研分析，分析结果如下： 一、今世·中央尚城 占地面积：16880㎡； 总建筑面积：40000㎡； 发展商：由鸿祥无锡房地产开发有限公司投资开发。 规划：由九栋多层和一栋16层的高层组成， 主力面积：120-150㎡三房； 均价：1300元/㎡； 总价区间：15-20万元； 商业面积：单套商铺面积28