商务地产估值分析.pdf

行业研究 行业研究 金融地产－地产 增持 首次 商务地产 2007 年 8 月 23 日 6,000 海通综指 房地产 中国国贸 金融街 5,000 4,000 前景可期，高端无忧 3,000 2,000 1,000 城市化步入新阶段。我国城市化速度的拐点已经出现，未来将由增变减，城市化将 0 Jul- Aug- Sep- Oct- Nov- Dec- Jan- Feb- Mar- Apr- May- Jun- 经历由外延式增长到内涵式增长的演变。区域内城市分工格局的深化与城市内部格 06 06 06 06 06 06 07 07 07 07 07 07 局的细分，意味着一线城市的高端商务地产、二三线城市的中低端商务地产，仍将 资料来源：海通证券研究所 有长足的发展空间。 看好北京、上海，看淡广州、深圳。作为中国经济增长的三极，长三角、珠三角、 环渤海湾的发展，将以核心城市＋功能型城市＋劳动力腹地的模式进行，而三大区 域的核心城市，分别是上海、香港、北京。就商务地产的长远发展而言，我们看淡 广州、深圳。 机遇大于挑战。就整体而言，全国商务地产市场仍是供过于求，但供求比正逐步改 善。上海最为乐观；北京供求关系有较大改观，但因前期的过度投资，吸纳闲置物 业的压力仍很大；广州仍将供过于求，但略有改观；而深圳则最为悲观。 发展模式之辩。商务地产行业正由起步期向发展期过渡，多年来的过度供应，加之 竞争的加剧，使得相关企业面临发展模式的转型。我们根据行业发展阶段的不同， 将相关企业分为六大类，多数企业仍为综合运作类，但面临转型，未来专注于物业 持有或商务地产开发，是其不错的选择。 REIT：曙光初现，前景无限。我国商务地产交易市场尚欠发达，销售或者持有，是 商务地产类公司面临的两难选择，REIT 将为其提供解决之道，极大的拓宽其融资渠 道。内地物业赴香港、新加坡发行 REIT ，已有成功案例。随着对REIT 的认识日渐 加深，尤其值得关注北辰实业、中国国贸、金融街等公司。 重点子行业：关注高端。对于写字楼市场而言，无论是全国，还是北京、上海、广 州、深圳等城市，供求关系正逐步改善。未来两年，我们仍最为看好上海，北京将