天津滨海新区贻成尚北2008年度整合推广案.pdf

贻成尚北 2008年度整合推广案 宏观环境 宏观市场因素，为项目推广策略提供了更多依据 政治 经济 隐性基因 土地 规划 滨海新区 显性基因 人的 价值 开发 房地产市场 需求量 需求 模式 开发： ■房屋居住形式——04年塘沽区居民人均住房建筑面积达到21.75 平方米比03年增长2.4%，07年居民人均住房建筑面积达到25平方米， 今后，随着城市改造力度的加大，居住品质将极大改善与国际同步。 ■住宅量受控——2010年住宅建设总量控制在1850万平方米 ，供 应量的宏观控制，致使土地稀缺，2007年大拆迁后，房地产价格上涨 迅速，2008年滨海经济地位的进一步攀升，房地产存在巨大的上涨空 间，并保持长期趋涨的势态。 ■开发商云集—— 目前全国的开发商开始在滨海新区争夺土 地，知名企业的进驻将有助于滨海新区产品档次提升。 结论：土地供应限量，开发商云集将导致激烈竞争，土地稀缺 表现日益明显，决定了项目价格将持续上涨。 上北生态居住板块 开发区居住板块 塘沽中心板块 新港居住板块 海河南岸板块 隐性基因： ■社会定位——人总是会寻找一种归属感，从众的心理使之不断 寻找属于自己的圈子, 建筑的品质感在于满足人们的社会定位。 ■居住高度——项目体现住房者的心理定位，精神追求的满足。 ■资源占有——住宅的价值体现在对资源的占有上，或繁华或舒 适，总能满足特定人群心理上的需要。 结论：居住理念的改变也将引导房地产市场向更高的程度迈进。 显性基因： ■地段需求——滨海购房者更看重地段的优势，便捷与繁 华对他们是一个很大的诱惑力。 ■交通需求——交通的畅达直接决定生活的便捷性，成熟 交通环境会对购买行为产生极大的影响。 ■环境需求——21世纪，人们始终在追求着绿色与健康， 优美的环境成为衡量项目的重要砝码之一。 ■升值需求——地产投资，不动产置业趋热，“升值空间”成为 第一大购买理由。 需求量： ■改善人群成为主流——随着滨海新区的发展，市场上将会 出现很多改善型消费者，为滨海房地产市场带来新的发展。 ■外来人口扩大市场——目前津滨地区有超过10万的通勤 人口，他们中很多会转化为滨海新区的购房者。 ■外籍人士涌入——滨海新区正在加大招商引资力度，部分 外籍雇员随之进驻，他们高额的租金补助为地产市场的发展提 供有力支撑。 ■投资客众多——滨海新区从业人员工资水平较高，加上投资渠 道缺乏，很多中等收入家庭把购房作为家庭主要投资方式。 结论：滨海房地产市场供需两旺态势不会改变，价格将继续攀升。 明确2008营销任务 住宅：100000平方米 商业：街铺14套 超市6000平方米 酒店 办公用房 联排：22套 车库：202个 2008年度推广计划 品 产 推 主 住宅推广：增强开发商品牌及项目品牌的价值积累 迅速销售 商业推广：力促街铺销售 炒作商业价值 累积投资收益 联排推广 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 品 产 销 随 车库推广：伴随住宅销售推进 住宅产品广告推广细案 贻成尚