山水都市智能生态居住园区市场分析行销策划书.docVIP

青岛经济技术开发区 “华丽半岛—山水都市” ——智能生态居住园区 市场分析行销策划书 目录 项目简介 市场环境分析 市场调查与预测 竞争对手环境 “华丽半岛——山水都市”产品定位及策略 “华丽半岛——山水都市”小区价格定位及策略 “华丽半岛——山水都市”小区行销和促销定位及策略 项目简介 1、 项目名称： 青岛经济技术开发区“华丽半岛——山水都市”智能生态居住园区。 2、 开发单位： 青岛华丽半岛置业有限公司 3、 设计单位： 喜马拉雅空间设计所（深圳） 4、 项目地址： 青岛经济技术开发区长江路以北，嘉陵江路以南、以西，薛家岛房地产公司办公大楼西侧规划路以东范围内。 5、 建设规模： 占地517000平方米，总建筑面积518000平方米。 6、 然环境及用地现状： 地块内现状略有起伏，中西部高，北部略高，东南部低，高差近20米。地块北部为山脉并有水库，水库水流经地块的北部。地块内植被较少，仅北部有部分乔木，不能成林。地块内有三块地为薛家岛镇自用地，西南角有一块地已建成1栋多层办公楼，2栋多层住宅；东侧一块建成7栋多层住宅，并有租赁地（东方外语学院）一处、器械制造厂一处；另一块未建。地块内有一座专科医院及近百户底层 1 民居，可拆迁。 建设内容： 多层住宅、高层住宅、办公网点、商用网点、别墅、会所及相关服务配套项目。 市场环境分析 客观经济环境 二000年青岛市城市居民人均可支配收8016元，较一九九九年增长10.1%，农民人均纯收3637元，较一九九九年增长6.5%。 市场消费不断扩大，二000年青岛市实现社会消费品零售总额307.7亿元，较一九九九年增长13.8%。其中城乡个私经济实现社会消费品零售额约49.3%。 在《关于青岛市2000年国民经济和发展计划执行情况与2001年国民经济和社会发展计划的报告》中，青岛市政府提出“抓好重点项目建设，大力促进固定资产投资增长”，其中要做好大炼油、青岛海湾大桥、前湾港集装箱码头等工程项目的立项和可行性研究等前期工作。这几个项目可以说都是在描绘着开发区的未来。 青岛市市长杜世成在市十二届人大四次会议上谈到的“连接青黄”——建成胶州湾工业走廊的构想将是黄岛开发区迅猛发展的契机。 2 、业内微观环境 二000年青岛市房地产投资平稳增长，商品房销售持续 火爆，房地产景气指数在平稳中发展。 景气指数稳步上长升的指标：（见表） 指标 2000年较1999年增长 房地产投资 7.2% 商品房空置位置 ———————————— 商品房新开工面积 42.6% 商品房销售价格 平均最低1841元/㎡，平均最高2271元/㎡ 土地转让收入 —————————————— 景气指数逐渐下降的指标有：房屋竣工面积、土地开发面积、原因是受总量控制、消化空置房等政策影响。 目前因市政府的土地储备政策，使土地价格猛增，在此背景下圈地成为开发商重中之重。 市场调查与预测 表一 3 指标 2000年市场状况 2001年市场预测 新开工面积 630万平方米，较上年增长68% 占今年总施工面积1100万平方米的2/3 住房面积 平均85平方米二局室 平均93平方米三居室 完成销售 288万平方米 350万平方米 竣工面积 300万平方米 630万平方米 经济适用方面积 100万平方米 290万平方米 总结：（1） 去年开工的630万平方米，今年基本竣工。这部分要占今年总施工面积1100万平方米的2/3。 （2） 三居室平均面积90平方米的住宅呈上升趋势，占到40%以上，说明多厅式结构的住宅已成为大多数人的观点。 （3） 去年完成销售288万平方米，是历史最好成绩。今年竣工630平方米是去年销量的2倍，供给远远大于实际需求，呈现明显的买方市场。 （4） 290万平方米的经济适用房，约占今年房地产开发量的1/4。即使其中一半竣工投放市场，这些中低档价格的住房也会起到明显平抑房价的作用。 （5） 另外，住宅配套设施及规划水平明显提高，如智能化、大面积生态绿化、净水入户、互联网入户等。 开发区房产业态： 4 开发区2000年施工面积78万平方米，较1999年提高4.6%，预测2001年新开工面积将近100万平方米。 200年平均销售价格1401.2元/㎡，较1999年增加了490元/㎡，预测2001年平均售价230