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宜宾住宅房地产市场概况 四川恒信房地产经纪有限公司 余舒 赵沛林 “西出渝都但见戎，支撑川南半壁天” ――宜宾城市概况 宜宾位于四川省南部，古称戎州、叙府。处于川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。市境东邻泸州，南接云南昭通，西靠乐山、凉山，北依自贡，全市幅员面积13283平方千米。全市总人口519.19万人，其中非农业人口约90万人。 2005年，宜宾市的国民生产总值达到366.04亿元，列成都、绵阳、德阳之后居四川省第四位，年均增长12.5%。2005年宜宾社会消费品零售总额129.94亿元，位居全省第五位。 〓长江上游的一级中心城市 万里长江第一城、万里长江第一港，宜宾将会成为重庆以西长江沿岸最大的城市。内昆铁路的通车，使宜宾成为川南乃至中国西部的综合交通枢纽。2020年宜宾将达到大城市级别，成为名副其实的四川南大门。 〓成渝经济带次区域中心 宜宾是国家经济增长主轴长江经济带上游成渝地区的重要组成部分，长江产业带西延最为理想的生长点和增长点。长江产业带是继长三角、珠三角、京津冀以及东北老工业基地之后的第五大经济圈，有广阔的发展前景。 〓生态型山水园林城市 三江交汇宜宾，中心城区被金沙江、岷江、长江分割，为翠屏山、白塔山、七星山环绕，形成“三江六岸，群山环抱”的城市格局，为打造生态型山水园林城市提供了绝佳的自然条件。 宜宾房地产市场宏观情况 宜宾市受地形限制，可建设用地较少，而人口众多，经济水平也比较高，因此造就了宜宾目前房价较高的局面。 2005年宜宾市房地产市场投资刚性增长，房地产价格高位运行，价格增长幅度略有下降，开发和销售市场两旺，供需结构性矛盾比较突出。 房地产投资持续增长：2005年宜宾市房地产开发投资总计完成26.33亿元，同比增长38.5％，占全社会固定资产投资总额147.79亿元的17.85％，房地产开发投资增速比全社会固定资产投资增速高出11.7个百分点。 房地产市场供销两旺，住房空置率回落。2005年，宜宾市商品房新开工186.24万平方米，同比增长29.9％；商品房竣工147.05万平方米，同比增长54.2％；销售商品房133.07万平方米，同比增长62％。2005年末，由于住房供应和销售比例增加，全市住房空置面积5.19万平方米，同比下降44.4％。 住房销售价格保持高位运行。2005年12月末，宜宾市商品房销售均价1298元，同比增长26.5％。中心城区商品房平均销售价格为2000元/平方米，同比增长26％；县级房地产市场房价滞涨，商品房均价维持在700元/平方米左右。 调查显示，政策调控对抑制购房者当下需求的影响虽然是微乎其微的，但是大多购房者表示已经感觉到了国家政策的一个明确信号，买房不仅要考虑房价的市场风险，同时要考虑贷款价格风险。 房地产贷款保持快速增长态势，个人住房贷款受政策影响较大。2005年末，宜宾市房地产贷款余额25.04亿元，比年初增加3.97亿元，增长18.84％，增幅比同期各项贷款增幅高12.61个百分点，保持了较快的增长速度。2005年末，全市个人住房贷款余额12.46亿元，比年初增长10.49％,办理购房贷款的居民3674户，和上年相比减少2459户，同比下降40.10％，表明个人购房信贷政策对房地产市场产生了一定影响。宜宾房地产高位开局。一季度，全市房地产开发投资为5.27亿元，同比增长46.48％，商品房销售面积为32.31万平方米，同比增长286.74％宜宾房地产市场每年的投放量在90万平方米左右，而房地产市场每年的需求量在150万平方米左右房源缺口估计在300万平方米左右这是宜宾房地产市场一直持续火爆的原因。土地资源的日益稀缺，从2004年起，宜宾市规划建设部门就在开始引导房地产开发商走上建设高层建筑的市场。2004年，宜宾市规划建设部门在所有审批的建筑方案中，多层建筑只占了30%，而小高层、高层的电梯公寓已达到70%。，多层住宅将郊区化。天柏片区规划总用地面积10.20平方公里，。中坝、天池及柏溪片区沿金沙江岸线全长约14公里，而且岸线曲折，可形成较好的沿江发展的景观空间，形成区域特色。北侧有山体作为背景，因而具备了一定的自然山水景观资源条件，可构筑山水城市新格局。中坝的优势面向金沙江，背靠翠屏山公园依山傍水。沿金沙江修建的滨江路也通车，了中坝与城区的政府投巨资打造的滨江公园总面积约434338平方米包含有生态休闲、景观通廊、运动休闲等主题，其建设规模、休闲配套的完善、优美的环境是整个宜宾市少有的，将成为中坝组团的一大亮点，从而形成一个得天独厚的滨江公园板块。规划三个居住小区，均为高层及小高层住宅区，高度为50米 2．超过50%的被调查对象选择购房面积集中在100－130平方米范围内。 3．超过60%的被调查对象选择三居室住宅。 4．被调查