宏观经济 豪宅不贵 陋室难求（中金公司）.pdfVIP

宏观经济报告 2009 年 9 月 7 日 宏观经济 研究部 哈继铭 豪宅不贵，陋室难求： 联系人 要点： 中国房地产前景初探 hajiming@ 沈建光 联系人 shenjg@ 徐一林 联系人 xuyilin@ 要点：  一线城市豪宅不贵，陋室难求, 高端房价难言泡沫：通过对北京和上海房价和收入分布的研究，我们发现一线城 市所谓的房地产泡沫的根源是我国城镇居民悬殊的收入差距。对于高收入人群来讲，高端住宅的价格相对于他 们的收入仍处于合理范围。相较于其它主要国际城市而言，北京、上海的房价收入比并没有明显高于纽约、伦 敦、东京、香港等大都市。  大城市（尤其是上海）高端房未来上涨空间取决于国际化程度及金融和高端服务业的发展。对比北京，上海的 房价显得对于中低收入家庭更难以承受：上海中低和低收入人群（占总人群的 40%）并不具备购买商品住房的 消费能力；而其它人群的房贷（房价）压力也要大于北京。这可能与上海庞大的外籍人群有关。考虑到上海未 来将建成中国的金融和港口中心，将吸引更多的国内和海外的高收入人群进驻上海，地理稀缺性凸显，未来上 涨的空间依然存在。然而广大中低收入人群却难以负担最廉价的商品房。所以政府对房市政策的重心应该是加 强廉租房和经济适用房的建设，而非打压高端房的房价。  内陆地区低端房价上涨空间更大，内陆地区的房地产投资显著增长将推动经济的增长：相比于一线城市和沿海 城市，二、三线城市的地产潜力更大。这主要表现在：1. 从房价收入比来看，二、三线城市居民的实际购房能 力也远高于北京、上海。2. 二、三线城市今年的新开工商品房面积已经远超过一线城市。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 宏观经济：2009 年 9 月 7 日 目录 一线城市房价难言泡沫3 二、三线城市房地产市场潜力更大7 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 2 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 豪宅不贵，陋室难求：中国房地产前景初探 一线城市房价难言泡沫 今年以来，中国房地产市场结束了 2008 年的低迷状况，压抑了一年的房地产需求再次启动，全国房价有所抬头，尤 其一线城市房价上涨较快，再次引起大家对于房价泡沫的担忧（图表 1）。尤其是一线城市高位的房价（月供）/ 收入 比：如果按一线城市二手房的平均价格和一线城市居民的平均收入来看，北京、上海两个城市的月供/ 收入比在 6 月 份已经达到了 76%左右（图表 1）。这样高的比例自然使许多人相信一线城市的房价已经有相当的泡沫。 图表 1：一线代表城市新商品房价大涨 元/平方米 北京、上海商品房价格 80% 北京，上海平均月供收入比 16,000 上海 北京 15,000 14,000