福康美墅社区商铺定价策略建议.ppt

? Copyright Centaline Group, 2010 ? Copyright Centaline Group, 2010 单击此处编辑母版标题样式 福康美墅商业街定价方案 徐州汇思华博置业策划有限公司 2012-06-01 市场解读 价格研判 报告目录 开发区商业市场分析 Part 1 开发区商业以新客运站为核心向两边扩散，主要在伊山华庭周围。该路段租金也整个商业中心价格最高的，为0.6-1.2元/m2?天左右。伊城景廊是以苏果为核心的餐饮休闲一条街，商铺租金未定。 商铺租金水平 主要路段 租金（元/m2?天） 伊山华庭 0.7-1.4 伊城景廊 未定 阳光景都 0.5-1.1 江南锦地 0.5-1.0 周边个案 总体概况 市场总结 本案分析 项目周边商业市场总体概况 周边市场情况汇总 市场总结 总体概况 本案现状 周边个案 / / 4万 多层 社区商业 东方家园 5800 直接销售 0.6-1.0 8万 多层小高层 社区商业 清华园 项目名称 商业形态 建筑形态 总建面积 （m2） 租金 ( 元/m2?天) 售卖方式 均价 ( 元/m2) 伊山华庭 社区商业 多层 7万 0.7-1.2 直接销售 7200　 阳光景都 社区商业 多层与小高层 12万 0.5-1.1 直接销售 5600 江南锦地 社区商业 多层 15万 0.5-1.0 直接销售 5600 北国新居 社区商业 多层 4万 0.4-1.0 直接销售 / 伊城景廊 卖场、社区 沿街商铺 8万 / 直接销售 6980-10000 美好家园 社区商业 多层 6万 0.6～1.1 直接销售 6200 周边商业业态情况 商业业态基本情况 市场总结 周边业态 总体概况 本案现状 业态类型：餐饮、生活、零杂类 业态档次：低档 业态租金水平：0.5-1.4元/平米·天 开间面积：35 -160㎡ 销售价格：4800---10000元/平方 周边商业市场总结 1、周边在售商业整体售价水平：4800-10000/m2； 2、周边商业租金水平：0.5-1.4元/m2?天； 3、周边住宅价格水平:2480-3500元/平米; 4、业态档次：中偏低，日常居住型消费，通过“新客站商务区” 大规模开发与建设，周边住居区将日渐成熟，居住环境得到较大改善，预计该区域商业在未来将有较大提升空间，但目前仍然处于中偏低等社区底型商业的水平； 5、项目消费人群主要为本案及周边社区居民，及新客站导入原住居民和开发区内临近区域居民，整体人流量和档次还有待提高； 市场总结 总体概况 本案现状 周边个案 Part 2 价格研判 总体定价策略 市场比较法 租金还原法 【定价原则】 依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价 依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格 住宅反推法 价格制定 常规推导 市场比较 租金还原 仅考虑周边住宅价格 仅考虑周边商铺价格 仅考虑项目租赁价格 3004元/M2 6000元/M2 二楼 3900元/M2 5250元/M2 一楼 6600元/M2 周边住宅均价 商铺价格为住宅的2倍 楼层价格系数： 1 ︰ 0.65 一楼优势： 提升10% 根据单套一复二面积测算 价格推导——住宅推导法 价格制定 6000元/M2 二楼 3900元/M2 5250元/M2 周边商铺单层成交均价 根据楼层差价系数推导 根据一复二单套面积测算 一楼 6600元/M2 价格推导——市场比较法 价格制定 价格推导——租金还原法 1.1元/M2*天 0.88元/M2*天 4015元/M2 周边商铺一层平均租赁行情 二层整体出租的租金系数比为0.8 按投资回报率年8%测算： 即1.6*365/0.08 价格制定 4838元/M2 三种价格推导的算术平均数 5800元/M2 客运站效应 提升20%左右 价格制定 项目商业街1500㎡商铺的均价为5800元/㎡ Thank you for attention *