柘城东方明珠营销推广执行方案.docVIP

柘城东方明珠营销推广执行方案 目 录 我们的市场环境 主要竞争对手 项目SWOT分析 目标客户定位 项目推广元素提炼 项目营销推广策略 项目开盘前推广计划 柘城市场环境 柘城房地产近年来投放量惊人，整体销售情况尚可，但市场竞争日趋激烈； 今年商品房投放量大于去年同期，目前柘城市场上约有20余家地产项目，房产开发项目南北以黄山路为中轴，东西以春水路为轴，地产开发项目多集中于春水路以北，黄山路以东； 销售速度放缓，部分楼盘，尤其是较为偏远的楼盘面临烂尾的危险，比如维多利亚花园； 受国家大环境调控影响，整体销售不温不火，本地市场销售均价没有明显增高； 柘城楼盘整体品质一般，规模不是很大。目前出现一些品质大盘，比如新加坡都市花园等； 柘城购房对地段、价格、户型比较看重，对工程进度及预售证等比较忽略； 柘城销售比较乱，基本上一动工就可以直接销售。 主要竞争对手 柘城楼盘较多，但品质却良莠不齐，品质大盘少之又少。但随着竞争加剧，楼盘走品质化是一种必然。目前楼盘规模和实力上看，新加坡国际花园、维多利亚、新地港湾、黄山小区、金沙花园是本案的主要竞争对手。 ☆ 新加坡国际花园 从地段上看，老城中央，闹中取静，生活配套齐全，交通便利； 从规模上看，规模较大，规划有13幢楼； 从规划上看，新加坡风情主题，电梯洋房、现代简约建筑风格，规划有社区商业，荣膺“国健康宜居典范楼盘”称号； 从配置上看，全天热水供应、可视对讲、防雷接地、预警系统、24小时保安巡更 从推广上看，大气时尚的销售体验中心，在柘城首屈之指。 从竞争的角度讲，新加坡国际花园将是本案的主要目标对手，堪称柘城的住宅标杆。 项目SWOT分析 优势： 地段较好，临广场、名校，交通方便，上海路一带楼盘众多，区域认可度较高； 地块平整，无大的拆迁，项目启动块； 项目有一定规模优势，规划有水系； 暖热一体的花园社区； 户型面积控制合理，户型经典，点突出； 沿街规划有商业，商业价值较大。 劣势： 开发商无品牌优势； 项目周遍比较杂乱，影响居住品质； 项目工程进度尚未展开； 机会： 柘城楼盘品质一般，本案定位为中高档楼盘，规划有优势； 柘城楼盘营销推广水平较低，本案可以全面超越； 乡镇进城安家，是市场一个新的需求点。 威胁： 柘城住宅市场投放量较大，竞争激烈； 国家调控政策影响，市场观望、销售疲软； 柘城购房能力有限，消费比较理性； 柘城市场开发门槛逐渐提高，市场规范后对开发商资金链要求较高。 目标客群定位 客户类型 年龄范围 职业特征 购房动机 分布区域 主力客户 30-55岁 政府官员/机关单位高收入阶层/灰色收入阶层/私营业主/在外地打工的高收入务工人员 改善居住/异地进城/子女教育/为子女买房/ 县城 乡镇 辅助客户 25-30岁 教师/医生/银行/邮政等行业 婚房 县城为主，周边乡镇为辅 补充客户 ------- 投资/洗钱 县城为主 项目推广元素提炼 宣传定位： 广场·名校·暖热教育花园豪宅 宣传主题： 东方明珠 榜样柘城 用广场与名校，承载家族的荣耀 推广组团 贵胄之地 尊享荣耀生活 东方明珠紧邻上海路中段（原东环路），北接柘城商业干道春水路，周边县直主要行政单位、生活小区众多，市政最大广场——三角广场近在咫尺。柘城核心龙首宝地，从容驾御城市繁华与舒适，尽享一切生活便利。 名校为邻 邀书香为伴 “传子千金，不如授之以业”。为孩子选择一个优秀的成长环境，就是留给孩子的最好财富。入驻东方明珠，享受家门口5分钟无忧教育：实验幼儿园、实验二小、实验二中、柘城二高等，在起点为孩子赢得未来。 精致园林 萃取居住真谛 惟有对生活品质的极尽渴求，才能在精华中萃取完美。东方明珠结合自然地貌，通过组团景观巧妙围合院落空间，并融入丰富的仿生态景观和主题小品，形成建筑、景观、人三者和谐相依、浑然天成的美丽家园。 豪宅标杆 柘城首席生活 东方明珠坚持高绿化、低容积率的科学规划，超宽楼间距，让四季风景珍藏在您家的窗前与屋后。东方明珠首家引入太阳能热水系统，采用集中供暖，定义全新豪宅标准，成就柘城首席暖热名宅。 专业物管 珍享和谐居住 品质建造精品，和谐构筑人居。东方明珠，聘请专业物管团队、以多项安防保障系统、智能化管理、精细人性化服务，为社区营造天人合一的共融生活。 项目营销推广策略 推盘次序与营销节奏 时间 事项 6月 7月 8月 9月 10月 11月 项目销售物料 6月5日前全部到位 新售楼中心 6月5日前开放 项目推广节奏 准备期5月/蓄水期6月/开盘7月 先推沿街底商/住宅强销期（第2批房源入市） 持续期 工程进