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深圳地区2009年度房地产 发展趋势研究报告 （内部研讨会资料，仅供深圳国房合作金融机构参考，请勿转载） 深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司 2008年12月8日 如想定期得到国房研究中心研究报告，或与国房研究中心探讨交流，请按以下方式联系： 刘昱 目 录 一、宏观调控政策对房地产发展的影响 4 （一）、近十年来宏观调控政策的变化 4 1998年~2004年，积极的财政政策和稳健的货币政策 4 2005年~2008年上半年，“双稳”到“一稳一紧” 4 2008年下半年~， “一稳一紧”到“积极财政政策、适度宽松货币政策” 5 （二）、金融促进节约集约用地 6 （三）、宏观政策对房地产市场的影响 7 1、扩大投资，拉动内需保增长 7 2、降低成本，鼓励购房稳楼市 7 3、倾斜政策，优化结构促发展 8 二、房地产市场发展状况 8 （一）、土地储备与一级开发 8 1、土地收购储备制度 8 2、土地储备与一级开发的市场化 9 3、深圳土地储备与一级开发 9 （二）、土地出让 10 1、土地出让基本情况 10 2、深圳近期建设规划 11 3、土地出让价格预测 12 （三）、房地产二级市场 13 1、房地产投资情况 13 2、新建商品房销售情况 13 3、商品住宅市场情况 15 4、办公楼市场情况 18 5、商业用房市场情况 19 （四）、房地产三级市场 19 1、商品住宅市场情况 19 2、办公楼市场情况 21 3、商业用房市场情况 21 （五）、保障性住房 21 1、国家投资 21 2、深圳建设 22 三、开发企业业绩调查 23 1、2006年深圳地区开发企业基本情况 23 2、2007年深圳地区开发企业基本情况 24 四、2009年房地产信贷政策建议 25 （一）、2009年房地产市场预测 25 1、住宅市场中普通住宅挑大梁 25 2、关内4000、关外2000，或将成为住宅用地楼面地价单价的底线 25 3、关内10000，关外7000，或将成为普通住宅标杆价位 25 4、厂房，尤其是工业园区，物业升值可期 26 5、写字楼受厂房挤压发展空间受限 26 6、商业用房提前透支 26 （二）、2009年房地产贷款项目的选择建议及思路 27 1、经济适用房项目 27 2、优选成熟片区中小型项目 27 3、住宅产业化试点项目 27 4、土地一级开发整理的项目 27 5、上市企业开发的房地产项目 28  一、宏观调控政策对房地产发展的影响 （一）、近十年来宏观调控政策的变化 1998年~2004年，积极的财政政策和稳健的货币政策 1998年，由于受到亚洲金融危机的影响，我国国内出现了有效需求不足和通货紧缩趋势明显的问题，经济增长乏力。在这种情况下，我国政府果断决定实施积极的财政政策，不仅有效抵御了亚洲金融危机的冲击，而且推动了经济结构调整和持续快速增长。 期间货币政策一直保持稳健，利率处于减息周期。一年期存款利率在1997年10月23日时为5.67%，到了2002年2月21日，经过4次下调已经达到1.98%的低点，到2004年10月29日才微升至2.25%。 2004年以来，我国经济开始走出通货紧缩的阴影，呈现出加速发展的态势。但也出现了部分行业和地区投资增长过快等问题，通胀压力不断加大。在这种情况下，政府又一次相机抉择，从2005年起将积极的财政政策转向稳健的财政政策。 2005年~2008年上半年，“双稳”到“一稳一紧” 2005年3月26日，“国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知”（国8条）；2005年4月27日，国务院常务会议提出房地产宏观调控的8条措施（新国8条），拉开房价调控的序幕。 “国八条”实施一年后，针对部分地区房价继续快速上涨、结构性矛盾突出等问题，2006年5月，国务院出台《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，对住房供应结构、住房保障制度建立、土地供应、规范市场秩序等方面作出了明确指引；尤其是其中的“自2006年6月1日起，凡新批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的政策，表明了国家调整住房供应结构、大力发展普通商品住房的决心。 2005年~2007年以前货币政策与财政政策一直执行双稳健，自2008年开始货币政策由“稳健”转型为“从紧”。2007年连续六次加息并相应调整存款准备金率，调控力度之强频率之密史无前例。2008年1～6月，连续五次上调存款准备金率，存款准备金率最高峰达至17.5%。 2008年7月，国家主要领导人大规模调研，物价上涨和经济增长减速，成为近期宏观经