深圳大富铭优豪斯小户型复合服务公寓营销策划报告.pdf

谨呈：深圳市大富铭投资发展有限公司 大 富 铭 投 资 振 兴 路 项 目 营 销 策 划 报 告 深圳市德思勤置业 2006-1-18 项目分析 项目印象 项目位置 项目地块指标 • 总用地面积：4882.5㎡ • 建筑面积：33000㎡ 商业面积——3500㎡ 住宅面积——29500㎡ • 容积率：6.75 • 覆盖率：40% • 车位数：150 项目四至 • 东 南 西 北 • 项目街区商业概况 • 物业类型——街铺：工业区厂房、旧住宅楼一层改造； 商场：商业大厦裙楼。 • 物业形态——街铺面宽4-5米、进深3-8米，层高4米。 大多有展示橱窗，商业氛围好。 • 经营规模——小型居多；万佳百货规模较大。 • 经营状况——好。出租率高，无停业或转租。 街区业态分布比例 7% 服饰 4% 35% 饮食 21% 日杂 五金及其他 银行 20% 13% 电信 街区价值分析 • 街区商业气氛浓，内街商业得益、前景利好。 • 业态丰富形成行业共荣，较具规模的商业业态集中， 特色商圈逐渐形成，本项目商业发展条件成熟。 • 商业联动住宅销售、投资前景增大 。 项目SWOT分析 优势（S） • 地段优势：成熟便利大区域，配套及交通资源丰富， 拥有优越的商务、生活环境。 • 规模优势：体量小、易消化。一期开发无后续工程干 扰。 • 地块优势：地块方正，商业和住宅易于规划布局。 • 景观优势：东南向中高层户型有荔枝公园景观。 • 商业优势：四面临片区次干道，商业价值提升前景好。 劣势（W） • 周边旧厂房陈旧，较为杂乱拥挤，影响低层采光及景 观。 • 次干道交通拥挤，车流不畅，有噪音影响。 • 地块占地面积小，户型布局拥挤降低产品品质。 机会（O） • 发展前景：华强北商圈和工业区改造，区域形象和 价值提升，价格有提升空间。 • 客户资源：紧邻华强北旺区和园岭、通心岭老生活 区， 投资客和原住民购买潜力大。 • 市场竞争：与片区新物业状况迥异，回避区域竞争。 威胁（T） • 深圳整体市场供应量放大形成压力。 • 区域其他项目将分流客户。 项目发展策略 • 片区商务、生活环境成熟，本项目宜打造成“小而精” 功能多元化物业。极大吸引区域小型商务和居住客 户。 • 规模小、体量少，清晰定位以求快进快出。 • 树立品牌、争做片区物业新贵。 住宅定位 定位原