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众厦对项目目标的理解 高利润率＋高销售率 高利润率 报 告 内 容 片区楼市分析 片区三级市场分析 项目基本情况： 地理位置：位于福田保税区桂花路 土地使用年限：1998.8-2068.8 总建筑面积：24691.58M2 占地面积：1287.96M2 总套数：713套 本项目作为工厂宿舍，不同于现售的“一手楼”，必须要走差异化竞争路线，为目标客户提供高升值的利润空间和理想投资回报，从而引起市场对本项目的关注； 把项目“包装”得精细而有特色，并符合目标客户群的口味；在推广手法上采用 “实效营销” 、“点对点”等针对性强、实效性强的复合营销体系，从而使项目在片区脱颖而出，最终顺利实现项目销售目标！ 项目定位 客户类别： 以投资人士为主，周边大型企业购买为辅。 目标客户区域位置划分： 以项目周边为主，辐射区域和其它为辅 。 目标客户群分析: 1）项目周边大型企业 2）部分看好该片区的投资客 3）工作在保税区，熟悉该片区的香港人 4）专业投资的公司 项目与片区楼盘较有一定差异化，从品质感、周边生活配套等给予客户信心不足，为了树立产品新形象，加大客户的购买信心，使项目在该片区脱颖而出，建议针对项目目标客户特征，将产品整体走投资的中档路线，以产品升值前景赢得市场的认可。 市场租金反推法 : 由于目前周边可比性的项目较少，按照众厦以往的经验，通 过该片区三级市场租赁情况得知，项目周边租金均价：42元/M2，但由于项目自身条件所限，我们取35元/M2 ，作为推算依据，经过租金反推法得出本项目均价为： 租金推算公式： 平均租金*12个月*15年（住宅回笼成本年限一般15年左右） =6300元/M 2 立体化推广网络 卖场昭示 卖场装修示意图 可利用架空层，结合现代时尚的元素堆砌为一个趣味性十足的卖场空间。 功能展示：展示区接待区签约区 以白色为主色调，宁静、简洁、单纯，迎合现代人的审美情趣。 售楼处是项目形象展示的一个窗口，应特别注重形象设计的风格，使项目形象整体化、系统化，鲜明突出、与众不同。 立体化推广网络 分展场和站台广告 ? 建议在人流量较大的“百佳”超市门口，设置分展场， 摆放项目模型，宣传单张，配备2名接待人员。 ? 充分利用项目周边的公交站台，设置广告，吸引周边投资客户的关注。 分展场示意图 “客户必杀术” 建立直销营销渠道 利用众厦多年积累的小户型投资客户资源，进行内部推广 1、客户网络的预演 2、多渠道路演 3、DM（直邮广告） 保税区大企业、专业投资公司“点对点”上门巡展推销 费用低廉，有针对性的直邮广告，区域内派发 主动出击，占位营销，利用本地化优势、实效传播 * 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 深福保C栋公寓营销策划报告 目标沟通 迅速回笼资金 利润最大化 提升企业品牌知名度 销售持续增长 理想的销售价格 合理的销售周期 高销售率 通过高销售率形成市场热点 目标：保障开发商及时回笼资金用于后续项目开发 ? 市场篇 ? ? ? 营销篇 推广篇 商业篇 市 场篇 知己知彼，百战百胜！ 片区市场特征 福田保税区是集加工、物流、贸易于一体的综合性保税区， 是珠三角乃至华南地区的物流集散基地和高科技工业汇聚地， 成为跨国物流企业争相抢占的焦点 ，目前，福田保税区的 入驻企业已超过600家 。 经济的快速发展为福田保税区带来源源不断的就业机会，而产 业的全面升级更使入驻保税区的人口素质大幅提高，由此，对 作为保税区配套产业的房地产业产生了巨大的拉动作用，令福 田保税区房地产市场大幅升温 。 片区市场特征 华尔登府邸 格兰海湾 兰桂 7100元/m2 目前剩余单位均价 二房、三房 39000 10886.7 小高层 兰桂 12000元/m2 二房、三房 187402m2