石屏文化广场步行街项目营销策划报告.docVIP

云南顺银房地产开发公司 石屏文化广场步行街项目 营销策划报告 昆明易事达房地产经纪有限公司 2005年8月13日 目 录 一、计划概要 二、区位环境分析 三、项目所在市场调查与分析 四、项目现状分析 五、项目SWOT分析（优、劣势，威胁问题与机会分析） 六、销售目标 七、项目定位 八、营销策略 九、销售模式及营销行动方案 十、其他 计划概要 本方案要旨在于为消费者提供投资一个准确无误的投资方向的机会，通过对市场状况的缜密调查，机会与问题的审慎分析，市场营销策略的周密设计及行动方案，销售技巧与强攻的新突破等，目的在于使“石屏文化广场步行街”项目特性更加突出，从项目前期开始运作，整个项目稳中求利，利中求稳，从而建立品牌，树立企业形象，提高企业无形资产，取得利润，达到销售目标。 地理环境分析 “石屏文化广场步行街”项目位于红河州石屏县新城区，从石屏县长远的发展角度来看，新城的发展建设势在必行。现在在汇源路沿线就有石屏汽车客运站、酒店服务业等相关配套设施及石屏县交警大队、石屏县城建局等单位，和部分的单位的住宅楼，这就为该区域汇集了一定的人气。“石屏文化广场步行街”项目位于新城区的中心位置，周边的道路较多，交通方便，位于鸡石高速公路的出入口处，323国道旁。在项目周边还规划有行政区、住宅区、校园区和医疗区，随着县政府四大班子及党政机关的迁入，势必带动周边更快发展，现在政府、县委的办公楼已经封顶，预计今年内可交付使用。 由于石屏县老城区建筑陈旧，街道狭窄，机关、学校、医院等单位集中，旧城改造难度大，投入资金较多，这对石屏政府来说困难较大。但石屏也不能因此就不建设发展，于是政府选择优先开发建设新城，加上新城地形平坦，交通方便及其他的因素，新城区开发优势较大。在县委机关决定向新城区南迁之日起，当地开发商就开始行动起来，湖滨路长达3公里的沿线即将成为房地产开发的热土，最早动工的“烟草小区”，现在在建的石屏县荣诚房产开发的“景洲花园”，下步将建的由红河大地锦德房地产公司开发的“石锦庄”，都在湖滨路两旁。房产开发支撑元素众多，在政府扶持下，随着湖滨路的完工，焕文路与湖滨路的相接通，汇源路的修建，新旧城将连为一体。该区又紧邻石屏县的异龙湖风景区、焕文公园。可以预测：未来五年之内，本区域将成为交通便利、生活配套完善、生态人文环境较为优越的地方。 项目所在市场调查与分析 石屏县的基本概况 石屏县位于云南南部，属于红河州管辖，是云南重要的文献名邦，距昆明256公里，走昆玉高速公路，到昆明仅需3小时。距旅游胜地、历史文化名城——建水仅41公里，只要30分钟车程就可到达。石屏县山清水秀，人杰地灵，又有名胜古迹，近来石屏县政府就想把其建成是一个旅游与农业相接合的县份。 石屏县虽是个农业县，人口只有5万多人，城市建设又略显落后，发展滞后，老城破旧，街道狭窄，新城开发又刚刚起步。但是自明清以来，石屏县出状元1人，进士77人，举人636人，秀才700余人，其中有翰林15人，有诗云：“五步三进士，对门两翰林”，足其见文风之盛，文化底蕴之浓厚。石屏县也因此而有“文献名邦”、“文学南滇第一州”之美誉。至今石屏县重文化、重教育之风依然盛行，街道、公园、寺塔均以“焕文”命名，文献坊、碑林、袁嘉谷故居等文物保存完好就可见一斑。石屏人的这种奋进吃苦精神，不单单只表现在文化上，还隐存于民间建筑上，其民房四角及屋顶两角都上扬，似乎可以说明这种奋进吃苦精神早以深入人心。于是读书人多了，出去的多了，做生意的人也多了，出去闯荡的人多了，钱挣的多了。消费能力自然强了。 近年来，政府又充分发挥石屏县山河秀美，有异龙湖、赤瑞湖两大高原湖泊和多民族人物风情的优势。开发水上旅游业，挖掘少数民族的能歌善舞的特长，大势宣传彝族海菜腔、花腰舞、烟盒舞、聂苏舞。为吸引游客，节庆不断，每年在5月间举办杨梅节，7月举办荷花节，10月又有豆腐节及11月的花腰节。加上石屏县自然资源丰富，有铁、锡、铅、锌、银、锰、煤、泥灰等二十多种工业原料，总储量为3.32亿吨，开发潜力巨大。石屏县的发展日后将会越来越好，人民的日子也会越来越好。 市场现状分析 石屏县没有成规摸、上档次的购物中心。现在石屏县的商业中心主要集中在老城区及新老城区的交汇出，主要以西正街、焕文路、西山路这三条街为主，其它街零星的有些商店，这三条街共同构成石屏县的城市商业中心，附近的铺面价格最高，租金最贵。在西正街与西山路交叉口的亚细亚饭店，它是石屏商业中心最核心的位置，其临街一楼的旺铺售价也就10000元/㎡左右，但二楼是不计价的，租价在25元/㎡左右。其它街区的铺面价格低些，在4000-7000元/㎡不等，租价在10-20元/㎡。在后来开发或新建的有两个小规模的专业化商城，一为建材市场，在新老城区交汇处，有二十来间铺面，只租不售，租价