西安市八水上筑市场调研报告.docVIP

市场调研报告 中天世纪谨呈 2006-10-16 【前 言】 我司在介入[八水上筑]项目后，即针对本案前期销售不利的情况展开了本次市场调研。本次调研主要集中在北郊经济技术开发区凤城二路以南和未央区龙首路以北区域。为便于快速介入销售，调研工作除在我司原有的档案库储备中提取资料外，还针对近期市场的变化采取了问卷调查、实地查访、个案考察等多种方式进行。 调研报告从宏观的角度，客观的对北郊房地产市场近期发展及未来走势进行了分析阐述，同时也就本案周边区域的市场环境、区域消费者构成、可类比竞争项目分析、项目定价分析等几大方面进行了深入的探讨。最终针对本案的目标客户群体定位及价格定位做出了分析和结论。由于此次调研活动为我司介入[八水上筑]项目前期的铺垫工作，在重点进行了消费人群和价格定位分析的同时，也为后期项目营销思路和推广计划的制定，进行了理论和实际支撑的调研。由于时间略为紧张，报告中未尽之处还望贵司不吝指正。 第一部分 城北宏观市场分析 城北市场现状概述 西安做为西北五省的龙头城市，在国内众多省会城市中以其独特的城市结构有其鲜明的特色之处。以古城墙为界，城市分割形成东、南、西、北、中五个鲜明的板块。在传统的规划中，城东为纺织城，城南为文化区，城西为化工区，城北为农业休闲区，由此北郊的发展一直在西安各板块中属于殿后位置。 由于城北经济基础及市政设施建设相对落后，导致该区域的房地产市场的发展一直难有突破。同时由于一些历史原因，城北区域一直被“老西安”戏称为“道北”，区域口碑的不佳也一定程度上影响了城北区房地产的号召力。目前北郊市场主要由两大块组成，一部分是为二环内，主要集中在未央大道两侧；另一部分集中在北二环外的城北经济开发区，但北区的房地产开发无论是质或量还是售价均要弱势于其它版块。 但近年，随着西安城市经济的发展，北郊的发展日益受到政府部门的重视，市政府的北迁、城运公园的兴建、商业中心的规划、2号铁路线的开工修建、文教卫基础设施的改善等，无一不显示出政府加大对北郊投入的决心，尤其是城北经济技术开发区近一、两年来的飞速崛起的事实，奠定了城北西安新中心决定性的地位，标志着城北房地产业发展高峰期即将来临，且目前已经有大批的开发商开始加大对城北市场的投入，新一轮的开发热潮已经悄然兴起。 城北市场发展特点 供应量大而需求相对不足 由于西安人对道北固有成见意识使得北郊的开发项目整体市场号召力不强，目标消费人群还是以北郊的原住居民和西安以北的潜在消费人群为主，前几年规划设计建设的大批落伍社区的空置，使得城北的楼价和布局都有较差的表现。 价格水平低 以前较低的土地成本，不够完善的配套设施，传统的城北概念都是导致现在城北房地产市场价格相对其他城区而言较低的制约因素。 市场相对不够成熟 城北一直为西安人所“不屑”，人口量及社会文化基本素质较其他区相对滞后，普遍认为属发展落后区域，城市化进度远远不如其他版块。虽然市政府北迁已成定局，却也没有为城北区域经济的发展带来更深层次的改变。城北的经济技术开发区成立多年，并未如同城南的高新区一样迅速达到成熟的规模，而是一直处于缓慢的发展中。 市场发展潜力大 正因为城北一直被人忽视，被开发挖掘的程度也较小，那么它所剩的市场发展空间也比其他城区要宽阔，市场发展潜力也较大。城北房地产的低靡只是暂时的。作为西安的迎宾门户城北经济的加快发展、投资环境的改善、市政配套的逐步完善，都将逐步体现出城北房地产应有的价值。 城北将为西安的房地产市场提供一块更广阔的发展天地。 城北市场未来发展趋势 行政中心北迁 北迁将行政中心特有的政治、文化、金融集合能力转化为经济融合能力，进而将达到疏解老城、建设新区的目的。 交通枢纽地位 西安地铁二号线于９月２９日在西安北郊正式动工建设，西安火车新客运站定点草滩区域，铁道部决定建设西安铁路枢纽，国内第一条高速铁路郑（州）西（安）段开工建设，西安站也定址城北。这些规划已经确立了城北作为交通枢纽的地位，此地位的确立必将促使城北成为地区物流中心 。 文化发展 文化在城市中具有举足轻重的作用，不仅在于它是评判文明城市的重要指标，更在于它是城市发展的内在需要。文化氛围的浓郁是提升城市或区域形象一个有力的推动器，也是城市活力的一种显著体现。而文化氛围的短缺也就注定城北发展脚步的缓慢。 《2006·盛典西安》大型文化活动将在唐大明宫遗址上的举行，这将是一次体现城北风貌，扩大城北影响力、提升城北大西安形象的一次有力证明。而这次大型文化活动的举行，将让更多的人了解城北这个西安未来的中心，这将使本区域今后的发展奠定一个良好的基础。 经济发展 2000年西安经济开发区晋升为国家级的经济开发区，可口可乐、惠普、三菱重工、西门子等众多世界500强的企业相继入驻，更带动了附近相关经济的发展。2005年，城