重庆万昌国际商业城基本投资分析.docVIP

重庆万昌国际商业城基本投资分析 第一部分 项目基本情况 一 项目概况及位置 万昌国际商业城位于重庆市高新技术开发区石杨路。商业城商场为4层（地下一层，地面上三层），商业城临街长为260米，宽为70米。项目所在石桥铺区域辐射沙坪坝、杨家坪、大坪三个商业区域，可影响三个区域的消费人口愈百万人。 二 万昌国际商城内部情况 三 万昌国际商城周边情况 四 万昌国际商城基本数据资料 表一： 面积 层数 总建筑面积(㎡) 已售面积 (㎡) 已租面积 (㎡) 可售面积 (㎡) 可租面积 (㎡) 地下一层 12330.68 未售 4683 12330.68 7647.68 地面一层 14952.47 2468．81 8330（3834+3000+1496） 12483.66 6622.47 地面二层 15125.56 9893．19 11010（5778+5232） 5232.37 4115.56 地面三层 15329.28 3422．76 6107 11906.52 9222.28 合计 57737.99 15784.76 30130 41953.23 27607.99 表二： 项目 类别 地下一层 (㎡) 地面一层 (㎡) 地面二层 (㎡) 地面三层 (㎡) 总计 单价 2550 9200 3200 2550 可售面积 12330.68 12483.66 5232.37 11906.52 41,953.23 可售资金 31,443,234 114,849,672 16,743,584 30,361,626 193,398,116 第二部分 投资回报分析 一 出租物业租金回报分析 1．售价分析 物业名称 售价 本项目 万昌国际商业城 发展商开价 地下一层：2550元/㎡ 地上一层：9200元/㎡ 地上二层： 3200元/㎡ 地上三层： 2550元/㎡ 估计实际卖价： 地下一层：2500元/㎡ 地上一层：8000元/㎡ 地上二层： 3000元/㎡ 地上三层： 2500元/㎡ 现正销售物业 华宇名都城 均价：27000元/㎡，最高价：38500元/㎡ 一界新城 均价：20000元/㎡，最高价：30000元/㎡ 由上表分析可知，万昌国际商城的售价低于目前在售商业项目的一般水平。 2．租金分析 物业名称 租金 管理费 本项目 万昌国际商业城 （整体承租租金） 地下一层为25元/㎡；一层为55元/㎡ 二楼为35元/㎡；三楼为25元/㎡ 无 ﹡南亚家俱广场 （实际市场租金） 地下一层50/㎡；一层88元/㎡ 二楼65元/㎡；三层50元/㎡ 无 现正销售物业 一界新城 未定 3．5元/㎡ 现正出租物业 石桥铺机电市场 一层60-120元/㎡；二层35-80元/㎡ 5元/㎡ 陈家坪机电市场 三层25元/㎡ 无 泰兴数码城 商铺 60元㎡ 管理费7元/㎡ 赛博数码广场 一层90-250元/㎡；二层80-180元/㎡ 三层60-150元/㎡ 无 ﹡南亚家俱广场为万昌国际商城的承租方，共计租得万昌国际商城25643㎡，其承租价见表中万昌国际 商业城租金部分。南亚家俱广场将所租得万昌商城的部分商铺转租出去其租金价格为： 地下一层50/㎡； 地上一层88元/㎡ 地上二楼65元/㎡； 地上三层50元/㎡ 以上南亚家俱广场租金价格为实际市场承受价格，代表目前普遍的市场租金水平。 3．租金回报率 万昌国际整体承租，租金回报率 地下一层：售价2500元/㎡，租金为25元/㎡·月； 其年租金回报率为12% 地上一层：售价为8000元/㎡，租金为55元/㎡·月；其年租金回报率为8.25% 地上二层：售价为3000元/㎡，租金为35元/㎡·月；其年租金回报率为14% 地上三层：售价为2500元/㎡，租金为25元/㎡·月；其年租金回报率为12% 现阶段市场承受租金水平下，租金回报率 地下一层：售价2500元/㎡，租金为50元/㎡·月； 其年租金回报率为24% 地上一层：售价为8000元/㎡，租金为88元/㎡·月；其年租金回报率为13.2% 地上二层：售价为3000元/㎡，租金为65元/㎡·月；其年租金回报率为26% 地上三层：售价为2500元/㎡，租金为50元/㎡·月；其年租金回报率为24% 由以上计算可以看出，万昌国际整体承租的的租金回报率为8.25%-24%,其平均租金回报率为14.06%；其市场租金水平下的租金回报率为13.2%-26%，其平均租金回报率为21.8% 根据目前的房地产投资市场，市场租金回报率为10%-14%的项目即为可投资项目分析，本项目为高获益商铺投资项目。 二 物业销售投资分析 若将本项目完全购买后，进行重新包装和拆散划分为小面积销