重庆云湖天都坡地乡村洋房项目前期策划框架性思路2007.pdf

金科·云湖天都 金科·云湖天都（暂名） 项目策划框架性思路 地产资料大全 金科·云湖天都 鉴于本项目容积率的限制，以及与绿韵康 城形成差异化定位的战略需要，本项目必 须以花园洋房为主体。故本报告以此为大 前提，仅定向研究项目主题定位、户型配 比、项目功能配置及商业部分的定位。 地产资料大全 金科·云湖天都 同类型物业市场竞争的激烈 区域市场对价格的低预期 以及项目本身的高成本 将迫使我们必须营造不一样的花园洋房 将迫使我们必须营造不一样的洋房社区 地产资料大全 金科·云湖天都 第一部分：背景分析 地产资料大全 金科·云湖天都 一、重庆房地产市场近期发展概况 地产资料大全 金科·云湖天都 1、今年1-9月，全市新开工房屋面积为1362.18 万平方米，仅比去年同期增长1.2%。其中，住宅 新开工面积为1075.19万平方米，办公楼新开工 面积为26.81万平方米，商业用房新开工面积为 191.67万平方米。（明年预计新开工面积将可能 出现负增长） 2、2006年1-10月份主城区商品房成交均价2322 元/平方米，同比增长14.5%（全国增幅第四）。 3、经济适用房成交放量较大，面积、金额同比上 升19.5%和41.6%；别墅、高档公寓市场放量面 积下降4.6%,但交易金额显著上升（表明单价上 升）。 地产资料大全 金科·云湖天都 4、2006年1-10月份主城区二手房转让面积 336.88万平方米，转让金额44.18亿，同比增长 26%、53.1%，交易房型以二房、三房为主。 （三级市场的活跃，必将推动二次/三次置业的放 量—— 中高档，这也是今年推动楼价上升的重要原 因之一） 5、2006年，中高端市场明显表现出对花园洋房的 偏好，花园洋房供应量和成交量均出现了空前增 长；其中以天湖美镇（卖湖卖花园/露台）、奥林 匹克花园（卖配套）、中央美地（卖英伦风情）、 晋愉·绿岛（卖公园）市场影响力最大。 地产资料大全 金科·云湖天都 6、组团式布局造成的区域壁垒仍未完全打 破，北部新区主力客户群仍来自江北/渝北， 只吸引了一部分的渝中客户；九龙坡、大渡 口、沙坪坝的主力客户群仍来自各自区域，跨 区域销售较少；只有南坪在近4成销售来自区