20080410_惠东_太阳城项目_定位_定位@发展启动战略(终稿).ppt

* 项目地址：惠东县城三利埔 项目介绍：总建筑面积18万㎡，规划近800户。一期建筑面积8万㎡，约416户。 主力户型：四房150-180 ㎡,五房195-241㎡ 项目销售：起价2148元/平米，现售价3200元/平米； 项目卖点：近5000㎡的中心花园和休闲连廊，紧邻黄排河，大盘、全人车分流、入户花园、大阳台 开 发 商：惠东凯敦实业 代 理 商：惠州天宏 销售率：开盘当天92.5% 华侨城·丽景华庭—地段+资源型楼盘 项目基本情况： 在售项目 * 华侨城·嘉州花园—高密度低端别墅 营销方式：先把地块分割出售后再统一建房，以土地形成买卖 产品形象：产品形象不高，不能代表真正的高端别墅产品形象。 客户：几乎全是开发商内部关系客户。 价格：5500-6000元/㎡ 在几乎未作任何营销推广的情况下，目前别墅基本售完，表示当地客户对此类产品的需求较高。 在售项目 项目基本情况： * 泰园片区·碧水城—高端低密度大规模别墅社区 将售项目 一期平面规划图： 总占地面积：29.69万平米 总建筑面积：19.89平米 容积率：0.7 物业类型：163栋独栋别墅 户型：353-631㎡独栋别墅，无地下室，赠送150-350㎡私家花园 价格：对外公布价格8500元/㎡进度：一期一批推出85套独栋别墅，目前内部认购中，预计2008年5月正式开盘 项目基本情况： * 总占地面积:21万平米 总建筑面积:42万平米 容积率:2.0 绿化率:39% 物业类型：别墅、洋房、小高层 一期:独栋6套、联排及合院120套 独栋面积:350～500㎡ 推出时间:08年4月 预计价格:8000元/平米 优势:项目内规划占地3.8万平米的”长江国际双语学校” 预计2008年年底推出 国际新城 泰园片区·长江国际新城—含别墅高端项目 将售项目 项目基本情况： * 总占地面积：10万平米 总建筑面积：109896平米 建筑密度：21.8% 容积率：1.098 绿化面积：33995.36平米 绿地率：33.9% 总户数：582 停车位：528 物业类型：别墅、洋房、小高层 预计2008年年底推出 潜在项目 华侨城·东逸华庭—低密度高端别墅 项目基本情况： * 附件三：高端客户及专业人士访谈总结 * 研究客户来源范围、置业特征，基于在售项目销售代表访谈、高端客户访谈分析得出相关结论，为客户定位及产品定位作指导 * 访谈对象与关注点 对整体市场以及区域市场的认识与看法 对本项目的看法 对产品的偏好及初步构思的试探与检验 访谈关注点： 客户访谈量：访谈客户约10组； 年龄层次：35－50岁； 客户类型：访谈的客户尽量选择可能的目标客户进行；包括私企老板、个体老板、公务员、高薪行业管理层等； 访谈方式：借助开发商资源约见、当地高端项目销售现场随机取样。 高端客户访谈： 访谈量：访谈10余人； 一线销售人员：对调研的重点项目的销售人员及销售经理进行深度访谈； 专业人士：包括政府主管部门、房地产从业同行等 ； 规划局黄局长、白花镇游镇长； 中国工商银行张勇豪副行长； 惠州国惠大酒店有限公司陈总、徐总经理助理； 碧水城项目经理黄建达、销售代理袁大瑾； 怡景湾、丽景华庭项目销售代表。 专业人士访谈： * 离华侨城片区将来会很近，将来发展应该不错 周边是工业区，配套比较缺乏 项目所在区域可以接受，交通比碧水城要好，那边经常塞车，如果建环城高速可能差不多 地段环境还可以 太阳庄园，大多有一点了解，认可地块内的环境 产品品质一定要好 交通、小孩教育配套、环境要做好 做独栋别墅是个不错的地方，碧水城别墅很多大岭老板都想要 环境要纯净，靠山靠水 要提供一种好的生活方式，不能仅停留在物质享受层面 产品品质与生活方式是客户最关注的两大因素； 其次是环境和交通 需要基本的生活配套，对教育配套比较看重 重视管理、社区私密性和安全性（有钱人的私宅通常请2-3个保安和安装摄摄像头报警器等），追求尊贵感 对项目区域的看法 对项目的理解 置业特征 高端客户访谈主要观点： * 目前政府发展重心在华侨城片区和泰园片区，本项目区域是县城最早、最成熟的工业区，目前龙岗一些产业陆续转移过来，未来发展前景还可以； 周边工业多，开发房子少，吸引周边企业主不是问题； 区位不如华侨城，但有山水、空气环境不错，太阳庄园比较有知名度，交通比碧水城（城东）要好 区域看法 大开发商逐渐进来，在县城、其它乡镇陆续拿了很多地，未来供应量会快速增加，高端项目会增多；外来人口增加比较缓慢