4第四章 市场法.pptVIP

第4章 市场比较法 4.1 市场法基本原理 4.2 市场法适用范围 4.3 市场法操作步骤 4.4 回归分析法 4.5 基准地价修正法 4.6 应用举例 4.1 市场法基本原理 1、定义 比较法—通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。 2、 前提条件 ? 充分发育活跃的资产交易市场：找参照物 ? 已知参照物交易价格以及可用于比较的指标、技术参数、 功能等 3、基本计算公式 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ评估对象优于参照交易物因 素引起的价格差额 - Σ评估对象劣于参照交易物因 素引起的价格差额或者评估价值 = 参照交易价格 × （1+调整系数） 4.市场法的基本计算公式为： 评估价值 = 市场参照交易价格 + Σ待估对象优于参 照交易物因素引起的价格差额 – Σ待估 对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 或者 评估价值 = 参照交易价格 ×修正系数 由市场法估价得到的价格，称为比准价 格。 市场法的理论依据是经济学中的替代原理。根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，因此效用均等的物品或服务其价格应该相等。在一个完全竞争的市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在，商品的价格通过相互竞争，最终促使商品的价格趋于一致。在房地产市场上也是这样，从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。 4.2 市场法适用范围 1、适用于有广泛市场交易的房地产类型。（像普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，市场比较法具有使用基础。） 2、适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。 4.3 市场法操作步骤 4.3.1 搜集交易实例 搜集的交易实例内容包括： 1、交易双方的情况及交易目的 2、交易实例不动产状况 3、成交价格及成交日期 4、付款方式 表4-1 交易实例调查表 名称 坐落 （规划）用途 产权状况 卖方 买方 成交价格 货币种类 成交日期 付款方式 面积 个别因 形状 素说明 地貌 商服繁华度 区域因 交通通达度 素说明 景观 交易情 况说明 坐落位置简图 建筑平面简图 资料来源 调查日期 调查人 搜集房地产交易实例的主要途径有： - 查阅政府有关部门关于不动产交易的申报登记资料； - 查阅各种报刊上关于不动产租售的信息； - “假冒”不动产购买者，与不动产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息； - 通过各类不动产交易展示会，索取资料、掌握信息； - 同行之间相互提供信息资料； - 其他途径获取资料。 4.3.2 选取可比交易实例 选取与估价对象不动产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。具体要求是： 1、与估价对象类似的不动产：用途、建筑结构、所处地段应相同 2、