业主物权与物业管理.ppt

Company name LOGO 业主物权与物业管理 金诚同达律师事务所 提纲 一、业主物权 所有权与建筑物区分所有权 二、物业管理 业主的权利义务 物业服务企业 金诚同达律师事务所 3-2-502 金诚同达律师事务所 3-2-502业主的所有权 “不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。” （《物权法》第十七条） “所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。” （《物权法》第三十九条） 金诚同达律师事务所 建筑物区分所有权 3-2-502业主的其它权利 对小区内的游泳池、草坪、凉亭、公共绿化带、车库、楼梯、电梯等享有什么权利？ 金诚同达律师事务所 建筑物区分所有权 1 对独自占有、使用的部分 享有专有权 2 对共同部分 享有互有权 3 相互之间 对建筑物的整体 享有成员权 建筑物的共同所有人 金诚同达律师事务所 物权法规定 金诚同达律师事务所 共有部分 金诚同达律师事务所 对共有部分的权利和义务 金诚同达律师事务所 物权法规定 金诚同达律师事务所 成员权人的权利和义务 金诚同达律师事务所 物权法规定 金诚同达律师事务所 物业管理 物业管理的基础是建筑物区分所有 物业管理是一种民事法律行为 物业管理内容的多样性 物业管理 （Properties Management） 物业管理的有偿性和专业性 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 金诚同达律师事务所 物业管理中的主体 Text 业主 业主大会 业主 委员会 物业 服务企业 金诚同达律师事务所 业主的权利义务 权利 接受服务 召开业主大会 建议 参加业主大会 选举与被选举权 监督业主委员会 监督物业服务企业 知情权与监督权 义务 遵守规约 遵守规章制度 执行决定 交纳维修资金 交纳物业费 其它 金诚同达律师事务所 物权法规定 《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的 业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 金诚同达律师事务所 物权法规定 《物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 《物权法》第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 金诚同达律师事务所 物业服务企业 企业资质 企业的确定 企业的职责与权限 金诚同达律师事务所 物业管理的服务 物业管理的服务内容应当由业主与物业服务企业在签订合同时明确约定，物业管理的服务内容一般应当包括以下内容： （一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养。物业服务企业应组织技术人员定期对共用部位和共用设施进行安全监察，确保没有安全隐患。 （二）物业管理区域内公共场所的环境污染防治、清扫保洁、生活垃圾的收集、清理。 （三）公共绿地、花草树木的养护、管理。 （四）治安、消防安全管理，并协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范。 （五）物业装饰、装修中有关管理服务。 （六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。 （七）物业服务企业接受委托的其他公共性服务内容。 金诚同达律师事务所 物业服务费 根据《物业服务收费管理办法》的规定，服务收费的费用构成包括： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护费用； （六）办公费用； （七）物业管理企业固定资产折旧； （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （九）经业主同意的其他费用。 《物业服务企业资质管理办法》 国务院建设主管部门-