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住宅小区停车位引入融资租赁模式初探 　　摘 要 随着人们生活水平的提高，家家户户购房的同时对停车位也提出了要求，配备多停车位的小区住房一般比配备较少停车位的小区住房容易销售。然而停车位配置比例及价格仍存诸多争议，配置比例一般在开发商规划设计时已确定，停车位价格则由当事方通过约定确定，而停车位价格较高的情况下，多数购房户难以承受。本文探讨将融资租赁模式引入住宅小区停车位之中，以期对人们关心的小区停车位问题有个良好的解决途径 关键词 住宅小区 停车位 融资租赁 作者简介：殷小雨，西南石油大学法学院硕士研究生，研究方向：环境法、经济法 中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.044 作为“衣、食、住、行”中与“住”和“行”息息相关的住宅小区停车位问题备受关注，有了私家车，购房选址不再受限于工作地点的远近，但是停车位的价格以及限购数量是购房者的又一考虑因素。“高价车位”、“车位难求”是我国住宅小区停车位目前面临的两大问题，解决好这两个问题，对于人们幸福指数的提升以及和谐小区的构建具有现实的意义 一、我国住宅小区停车位的现实图景 我国住宅小区停车位分为三种类型：一是规划设计时确定的停车位，具有专属性，可以进行产权登记；二是地下人防车位，非战时可用于停车，有使用权和收益权，但不能办理产权证；三是规划中未划定出来，占用业主共用的道路用于停放车辆的停车位，该种停车位属于小区业主共有，不能进行处分 我国关于小区停车位的法律规定有《物权法》第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五、第六条的规定，《民法通则》中没有关于小区停车位的规定。根据法律规定，车位、车库的归属由当事人之间约定来确定，可以通过出售、出租、附赠的方式取得停车位，建设单位在处分停车位时应当首先满足业主的需要 在我国，车位、车库未强行要求进行登记，其转移方式是有效的合同加交付。在如何理解“应当首先满足业主的需要”问题上，王利明教授认为，建设单位应当将车库、车位首先出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人，业主有能力购买，则出售给业主，业主无能力购买，则出租给业主。业主的需要只能是合理的需要，满足其基本停车需求即可 二、我国住宅小区停车位目前存在的问题 从法律层面来看，《物权法》的规定中并未明确“首先满足业主的需要”的主体，是建设单位还是购买停车位后又转让出去的业主？《解释》中只是补充规定了建设单位处分建筑区规划内的车位、车库时应当首先满足业主需要的义务。至于业主在取得停车位后再转让给小区业主以外的人员时，是否也应首先满足本小区业主的需要？法律在此问题上采取了模糊态度。现实生活中，小区业主转让车位时一般会通过物业管理公司询问本小区业主是否需要受让停车位，同时询问业主以外的人员是否购买停车位 从社会实践层面来看，一是存在车多车位少的问题。老旧小区一般未配备地下停车场，车辆停放在小区地面上，占用业主共有道路停放车辆的情况普遍。新建小区多为高层，户数多，人员密集，车辆较多，建设单位一般在规划设计时，会按照各地规定配置停车位比例，在规划中确定停车位的数量、位置，确定人防车位的位置。在停车位只能满足1：1或者1：2的要求时，可能存在车辆无处停放或者停放在他处的情况，极不方便人们的生活。二是停车位价格高的问题。对于经济发达、房价较高的城市而言，住宅的价格已经很高，如果再购置车位就会加重家庭的经济负担。三是满足业主需要的合理期限问题。是否应由当事方约定确立一个合理期限，以确保对转让方的公平，以及保证其他人的购买需要。四是停车位受让主体的限制问题。住宅小区具有一定的封闭性，小区业主以外的第三人可否购买小区的停车位，以及小区业主转让停车位的受让主体是否首先应为本小区业主，也是值得我们思考的问题 目前我国住宅小区停车位主要存在车多车位少、停车位购买价格高以及受让主体的问题。车多车少与业主的购买量有关，车位的多少则与开发商的规划设计有关。收入较高的群体，家庭车存量较一般家庭多，对停车位的需求也较多，如何解决刚需以及过多需求之间的矛盾，找到当中的平衡点，是解决小区停车位问题的关键。在停车位配置比例已确定的前提下，探讨小区停车位的价格及转让问题，是本文思索的重点 三、融资租赁模式是解决小区停车位的有效举措 （一）融资租赁模式运用于小区停车位问题解决的必要性分析 我国《合同法》第十四章专章规定了融资租赁合同，用十四个条文对融资租赁合同的定义、主要条款及形式、租赁物的购买、索赔、合同的变更、租赁物的所有权等作出了规定。融资租赁合同是由买卖合同和租赁合同构成，买卖合同中的受让人为融资租赁合同的出租人，两个合同并不是独立的，