农民宅基地上住房抵押贷款现状问题探析.docVIP

农民宅基地上住房抵押贷款现状问题探析 　　摘要：随着国家政策的推进，逐渐放开了对农民宅基地上住房流转的限制，为农民宅基地上住房抵押贷款提供了制度保障，根据我国的实际情况，要将该项制度真正全面地开展，还需要解决一些相应配套制度。本文根据我国的现行政策，对作为农民财产权抵押贷款的试点之一青海省湟源县的开展情况进行实地调研，并参考有关资料进行分析，为全面开展该项制度提供些许参考 关键词：宅基地；抵押贷款；完善；建议 一、湟源县农民宅基地上住房抵押贷款开展现状 青海省湟源县农民利用住房财产权抵押贷款的工作已经启动并将全面推行，虽然全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定，但是农民住房财产权抵押贷款全面开展还是存在立法和政策方面的不足 （一）农民宅基地上住房抵押贷款的立法现状 根据现行的法律规定，农民宅基地上住房财产权的相关法律法规尚未开始形成，且现行的政策有些与法律、法规相冲突。我国法律体系中关于宅基地使用权都做了限制性的规定，例如，农户只能取得一处宅基地，宅基地合法转让后不得再次申请取得更多的宅基地等规定，对宅基地使用权转让有严格限制，从而也使农民宅基地上住房的流转受到了限制。农民对宅基地享有带有福利性质的使用权，对宅基地上的住房享有所有权。根据我国房地一体的原则，现有的法律严格束缚了农民宅基地上住房的流转，从而也使得农民利用对住房的所有权抵押贷款无法实现 （二）农民宅基地上住房抵押贷款的现行政策 1.国家层面政策 国家层面的政策已经走在了前面，逐步要放开对农民宅基地和宅基地上住房财产权流转的限制，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确指出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”《中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（《2014年中央一号文件》）进一步指出：“完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。”为了落实农村宅基地改革政策，国务院发布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，对农民住房财产权（包括农民住房所有权及所占宅基地使用权）抵押贷款试点提出了明确的要求。2016年3月24日，中国人民银行发布农村“两权”抵押贷款试点办法，从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求[1] 2.各地区政策 为了配合国家层面的政策，落实青海省湟源县农民住房财产权抵押贷款的试点工作，青海省在政策方面也给予了大力的支持，成立了青海省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作小组，联合中国农业银行青海省分行并成立专门的担保公司，为农民住房财产权抵押贷款的落实提供政策方面的帮助 （三）湟源县农民宅基地上住房抵押贷款试点分析 通过对湟源县农民宅基地上住房抵押贷款问题的实地调研，了解到湟源县和平乡马场台村的11户农民用自家的住房财产权抵押，获得了农行青海省分行42万元贷款，用于发展乡村休闲“农家乐”。这是全国人大常委会授权暂时调整实施有关法律规定后，青海省第一批?r民住房财产权抵押贷款业务，标志着青海省农村宅基地制度改革试点工作进入全面实施阶段。并了解到下一步农行青海省分行将以湟源县地区农村住房财产权抵押担保贷款为试点，逐步在全县增大信贷投向，着力支持种植、养殖、农副产品收购、加工、储藏、流通、运输等产业的农牧户、家庭农牧场、农牧民专业合作组织、种养示范大户等符合条件的农户，最大限度降低信贷成本，解决广大农牧户的信贷需求 二、湟源县农民宅基地上住房抵押贷款存在的问题 （一）立法层面 我国《土地管理法》第十条明确规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这一条的规定是对物权平等保护的原则，但是宅基地使用权被《物权法》明确规定为用益物权之一，但是却没有赋予其同建设用地使用权一样可以自由进入市场流转的权能 （二）实践层面 随着我国